茨城の解体工事なら解体Do！空き家をお持ちの方にとって、「管理不全空き家」というのは気になる話題です。
この記事では、令和5年12月13日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正によって新たに項目が作られた「管理不全空家」について整理します。
管理不全空き家とは
「管理不全空家」とは文字通り管理がされていない放置空き家のことで、放っておくと「特定空き家」に指定されてしまう空き家のことです。
そもそも「特定空家等」とは、倒れたり汚れたりして危ないか、見た目が悪くて周りに迷惑をかけるか、そういう状態になりそうな空家のことを言います。その特定空き家になる前段階で管理不全空家として指定し、所有者に対策を促すようにすることが目的となっています。
管理不全空き家の基準とは、どのような状態？
空き家が管理不全状態になってると認められる基準はどのようなものか、空き家所有者には注意すべき事案です。次の3つの点が判断されます。
（１）まず日常的に生活されていない建物、店舗の運営がされていない建物、電気・ガス・水道が使用されていない、その期間等によって空き家かどうかが判断されます。
（２）次に倒壊の恐れがある老朽化の状況（建物の傾斜、沈下、基礎・土台・柱の損傷）、周辺に飛散などで与える影響（建材、屋根、外壁、門塀、擁壁等の脱落・飛散）も勘案のポイントです。
（３）不特定の者が侵入、犯罪を起こす可能性がある状態（門扉の施錠、侵入が容易な状態）や、周囲の景観と不調和な状態である（外壁、屋根の痛み、ガラスが割れている、立木が建物の全面を覆っている、ごみが散乱している）ことも判断されます。
自治体により管理不全空家に指定されると、所有者が適切に措置をとるように「指導」が入ります。
それでも管理が適切に行われない場合は「勧告」されることもあります。勧告を受けた管理不全空家の敷地は固定資産税の特例が解除されることになります。
管理不全空き家の固定資産税は6倍高くなる？
管理不全空き家の固定資産税が高くなることは、空き家問題の解決に一定の効果があると考えられますが、一方で、空き家の所有者に対する負担も増えることになります。
土地と建物を所有している方は、毎年土地と建物に対して「固定資産税」を支払う義務があります。固定資産税は地方税なので市町村から納税通知書が来て、それをもとに支払うようになっています。
現状の宅地は、特例で固定資産税が1/6、または1/3に減税する事になっています。管理不全空家になるとこの特例の適用が無くなる、最大で今までの6倍の固定資産税がかかることになるという訳です。
固定資産税の決まりの部分を整理
課税標準：基準年度の賦課期日（その年の1月1日）現在における固定資産課税台帳に登録されている価格。→固定資産税評価額
免税点：土地の課税標準が30万円未満の場合は固定資産税が（基本的）にはかからない
納税者：基本的には1月1日現在の所有者が納税義務者となります
納税期日：期日は4・7・12・2月中の4回分割です。（市によって定められる）
税率：標準税率は1.4％です。
固定資産税：課税標準×1.4％で計算
住宅用地に対する課税標準の特例：住宅用になっている土地の場合、固定資産税の課税標準額が1/3になります。また敷地面積が200㎡以下の部分は、課税標準額の1/6となっています。
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管理不全空家や、特定空き家になるとこの特例の適用が受けられなくなる、という話です。
事例で計算してみましょう
管理不全空家になる前の、固定資産税を計算してみる
1月1日時点の所有者：Aさん
土地の面積：300㎡（土地上に家屋が建っている）
固定資産税評価額：900万円
課税標準：
200㎡部分（固定資産税評価額600万円×1/6）＝100万円
100㎡部分（固定資産税評価額300万円×1/3）＝100万円
合計すると、課税標準は200万円
固定資産税：200万円×1.4％＝28,000円
300㎡で固定資産税評価額が900万円というのは、田舎の都会の住宅地ぐらいの金額を想定しています。
管理不全空家になってたときの固定資産税
特例が適用されないので、以下の計算です。
固定資産税：課税標準900万円×1.4％＝126,000円
となり、管理不全空家になるだけでおよそ10万円も増えてしまいます。
300㎡では広い？100㎡で計算してみる
300㎡の土地は広すぎて一般的じゃない、という方のために100㎡で計算してみましょう。
固定資産税評価額：300万円
特例無しの固定資産税なら：300万円×1.4％＝42000円
特例ありなら：すべて200㎡以下の部分なので1/6すれば、課税標準が50万円となり固定資産税は50万円×1.4％＝7000円となります。
1年間で35000円増、というぐらいです。
関東3県を想定した住宅地100㎡で計算してみる
やや都会の土地なら100㎡でももうちょっと固定資産税が高くなるでしょう。計算してみます。
固定資産税評価額：600万円
特例無しの固定資産税なら：600万円×1.4％＝84000円
特例ありなら：すべて200㎡以下の部分なので1/6すれば、課税標準が100万円となり固定資産税は100万円×1.4％＝14000円となります。
単純計算でこのようになります。お持ちの土地の評価額が安ければ気にならない人もいるかもしれません。とはいえ毎年かかる税金が増えますし、周囲に迷惑を及ぼす可能性がある空き家でしたら、適正に管理したほうが良さそうですね。
管理不全空き家の法改正について
空き家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策特措法）改正についてですが以下2つを参考として載せておきます。
→空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律PDF
空家等対策の推進に関する特別措置法第13条↓
第十三条 市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるときは、当該状態にあると認められる空家等（以下「管理不全空家等」という。）の所有者等に対し、基本指針（第六条第二項第三号に掲げる事項に係る部分に限る。）に即し、当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な措置をとるよう指導をすることができる。 ２ 市町村長は、前項の規定による指導をした場合において、なお当該管理不全空家等の状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きいと認めるときは、当該指導をした者に対し、修繕、立木竹の伐採その他の当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な具体的な措置について勧告することができる。空き家等対策の推進に関する特別措置法
管理不全空き家を通報することが出来る
市町村において、管理不全空家を通報できる窓口が設置されている場合があります。
市民の皆さんには、自分の周りにある「管理不全空き家」を見つけたら、積極的に自治体に通報していただきたいと思っている、ということですね。通報方法は、自治体のホームページや電話番号を確認するか、LINE公式アカウントを使って写真や位置情報を送ることができる自治体もあります。
ただし、通報する際には、空き家が「管理不全空き家」として認定される条件を把握しておく必要があるでしょう。上の章でも管理不全空家の基準を説明していますが、例えば、建物が崩壊の危険がある、窓ガラスが割れている、敷地内にゴミや雑草が放置されているといった場合です。
もし、これらの状況に当てはまらなくても、空き家の所有者が不明であったり、連絡が取れなかったりする場合は、管理不全空き家として指定される可能性がありますので、近隣に空き家があり不安な方は積極的に通報してもよいかもしれません。
以上のように、空き家の管理は早急に行うべきです。空き家の所有者は、自己責任で適切な対策を講じることが求められます。自分の住む地域の安全や美しさを守るために、空き家の通報に協力していきましょう。
管理不全空き家と特定空き家の違い
「管理不全空家」を放置していると「特定空家」に指定されることは説明していますが、具体的な違いを見ていきましょう。
特定空き家になる基準
・建物が倒壊するおそれがあるなど、危険な状態にある
・衛生面で問題が生じる可能性が高い状態にある
・周囲の景観を大きく損ねている状態にある
・放置されたままであることが適切でない状態にある
これらの条件に該当する空き家は、市町村から「特定空き家」として指定されることがあります。よく見ると「管理不全空家」と同じです。つまり特定空き家になる前に管理不全空家として指導、勧告を受けそれでも改善されない場合に特定空き家に指定されることになります。
特定空き家になると？
特定空き家になると当然、固定資産税の減額の特例がなくなり最大6倍の税金がかかります。
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次に助言・指導・勧告（除却、修繕、伐採）を受けます。
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勧告にかかる措置を行わない場合は50万円以下の過料に処せられます。
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行政代執行が行われる事があります。そして必要な措置にかかった費用を徴収されることになります。
特定空き家になる前段階で適切に管理することが求められます。
管理不全空家にならないために何をするか
適切な管理をおこないましょう！
（１）相続登記の義務
所有者が亡くなった場合は相続登記を行う事が義務付けられました（2024年4月1日から施行）。登記していない場合は早めに行うようにしてください。
参考：民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等
参考：相続登記の義務化Q&A
（２）建物や周辺の管理
ポストの確認、郵便物の撤去、ガラス、壁、塀などの修繕、草刈り、樹木の伐採、越境物の撤去などを行いましょう。地域密着の空き家管理サービスを提供している業者に依頼してもよいです。
家族や共有者との話し合いをしておこう！
空き家になる前段階で家族と話し合いをすることが重要です。しかしすでに空き家になってしまった場合は、所有者の方の責任で今後の対処をしていく必要があります。もし共有者がいる場合は共有者全員で話し合いをすることです。
活用・売却・解体するか検討しよう！
自治体によっては空き家を活用するプロジェクトがある場合もあるので、自治体のホームページ等をご覧になってみてください。または空き家のままで売却するか、建物を解体して更地にしてしまうことです。解体工事には費用がかかりますが補助金が出る場合があるので、自治体の補助金制度を確認しましょう。
売却・解体をご検討されているなら・・
弊社ジョブホープ解体Do！は茨城県で活動する不動産屋・解体工事専門店です。
空き家については、売却や解体といったアプローチが考えられます。これらの手段を検討し、最適な解決策を見つけるために、ぜひ当社にご相談ください。私たちは経験豊富な専門家チームを揃え、お客様のニーズに合わせた最適なプランを提案いたします。お気軽にお問い合わせいただき、空き家の課題を解決する第一歩を共に進めませんか？
