急いで知りたい人向けまとめ

  • 更地とは、建物が建っていない土地のこと
  • 更地になると固定資産税の住宅用地特例が外れるため税額が増加
  • 最大で6倍程度に跳ね上がるケースも
  • 売却・活用・再建築などを見据えた対策が必要
  • 解体を急ぐ前に、税制の仕組みと影響を正しく理解しよう

更地とは？固定資産税との関係を簡単に解説

「更地（さらち）」とは、建物や構造物が存在しない状態の土地を指します。

住宅が建っていた土地を解体して何もない状態にした場合も、更地に該当します。

ここで重要なのが「住宅用地特例の有無」です。

固定資産税における住宅用地特例とは？

住宅が建っている土地には、税金面で優遇措置があります。

■住宅用地特例の内容

土地の部分固定資産税評価額の軽減率
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）1/6に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）1/3に軽減

この優遇が建物の解体により消滅すると、固定資産税は本来の評価額ベースで課税されることになり、税額が大幅に増えるのです。

更地にすると固定資産税が高くなる理由

✅ 建物を解体 → 「住宅用地」扱いでなくなる

→ 固定資産税が 1/6 → 本来の評価額 に戻る

✅ 都市計画税も増加

→ 同様に 1/3の軽減特例が外れる

結果：土地の固定資産税・都市計画税が一気に6倍前後まで上がるケースも。

具体的な数値例

例えば、固定資産税評価額が1,200万円の土地（200㎡）の場合：

状態税額（概算）
住宅あり（特例適用）年間 約20,000円
更地（特例なし）年間 約120,000円前後

→ 年間10万円以上の増税となる可能性も。

更地にしても固定資産税が上がらない例はある？

一部例外として、以下のようなケースではすぐに増税されないことがあります。

✅ 解体後すぐに新築工事を始めた場合

→ 工事期間中も一時的に特例が認められることがあります（※市町村に要確認）

✅ 土地全体が非住宅用途に切り替わった場合（例：駐車場営業）

→ 商業地扱いに変わるため、別の評価基準になる

解体前に考えるべきポイント

① いつ解体すべきか？

  • 税金が発生するのは1月1日時点の状態
  • 1月2日以降に解体すれば、その年は特例が適用されたまま
  • 反対に12月中に更地にすると、翌年は特例が消滅

✅ 解体のタイミングで1年分の税負担に差が出る

② 更地のままにしておくべきか？

  • 土地活用を急がない場合でも、長期間の更地放置は税金負担が重くなる
  • 相続後に放置されている土地などは「空き地問題」として指摘される可能性も

✅ 対応策：駐車場経営、太陽光発電、短期賃貸、植栽・管理などで用途をつくる

更地にしたあとの選択肢

選択肢メリット注意点
売却税金・管理から解放売れるタイミングと価格を見極める必要
賃貸駐車場にする少額でも収益化＋住宅特例外でも一定用途あり収益性は低め、整備費用がかかる
資材置場・貸地にする雑種地としての活用可契約管理と設備対応が必要
新築・再建築する税金の軽減措置が復活建築費用・用途の明確化がカギ

よくある質問（FAQ）

Q. 更地にしたあと建て直せばまた税金は下がりますか？
A. はい。住宅が建てば、再び住宅用地特例が適用されます。ただし、翌年の1月1日時点に建っている必要があります。

Q. 古家付きで売った方が得と聞きますが？
A. 税金面ではその通りです。ただし買主が解体費を負担する前提になるため、価格交渉に影響が出ます。

Q. 更地なのに固定資産税が下がったケースもありますが？
A. 地価が大きく下がった地域や用途地域の変更などがあれば、評価額自体が見直されることはあります。

まとめ

  • 更地にすると住宅用地特例が外れ、固定資産税・都市計画税が数倍に跳ね上がる
  • 解体タイミングと活用方法を誤ると、余計な税負担がかかる
  • 売却・活用・建て替えのいずれかを視野に、早めの計画と情報収集が重要

土地の価値を守るためには、“何も建っていない”という状態こそリスク。
解体を検討している方は、ぜひ一度「更地リスク」と税金の関係を見直してみてください。