更地にすると固定資産税が6倍に？税制ルールと5つの対策

急いで知りたい人向けまとめ

• 更地とは、建物が建っていない土地のこと
• 更地になると固定資産税の住宅用地特例が外れるため税額が増加
• 最大で6倍程度に跳ね上がるケースも
• 売却・活用・再建築などを見据えた対策が必要
• 解体を急ぐ前に、税制の仕組みと影響を正しく理解しよう

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更地とは？固定資産税との関係を簡単に解説

「更地（さらち）」とは、建物や構造物が存在しない状態の土地を指します。

住宅が建っていた土地を解体して何もない状態にした場合も、更地に該当します。

ここで重要なのが「住宅用地特例の有無」です。

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固定資産税における住宅用地特例とは？

住宅が建っている土地には、税金面で優遇措置があります。

■住宅用地特例の内容

土地の部分	固定資産税評価額の軽減率
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）	1/6に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）	1/3に軽減

この優遇が建物の解体により消滅すると、固定資産税は本来の評価額ベースで課税されることになり、税額が大幅に増えるのです。

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更地にすると固定資産税が高くなる理由

✅ 建物を解体 → 「住宅用地」扱いでなくなる

→ 固定資産税が 1/6 → 本来の評価額 に戻る

✅ 都市計画税も増加

→ 同様に 1/3の軽減特例が外れる

結果：土地の固定資産税・都市計画税が一気に6倍前後まで上がるケースも。

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具体的な数値例

例えば、固定資産税評価額が1,200万円の土地（200㎡）の場合：

状態	税額（概算）
住宅あり（特例適用）	年間 約20,000円
更地（特例なし）	年間 約120,000円前後

→ 年間10万円以上の増税となる可能性も。

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本当に6倍になる？負担調整措置で上げ幅は緩和される

「更地にすると6倍」という表現が広く使われていますが、実際の請求額がいきなり6倍になるとは限りません。ここを誤解したまま解体をためらう方が多いので、正確に整理します。

6倍という数字は、住宅用地特例（200平方メートルまでの部分は課税標準額が評価額の6分の1）が外れることに由来します。ただし土地の固定資産税には「負担調整措置」という仕組みがあり、前年度の課税標準額から一定の割合を超えて急に上がらないよう調整されます。

このため実際には、解体した翌年に一気に6倍になるのではなく、数年かけて段階的に上がっていくケースが多くなります。上げ幅は土地の評価額と前年度の課税標準額の関係によって変わるため、正確な金額は市町村の税務課で確認してください。

また、建物にかかっていた固定資産税はなくなります。土地の税額が上がる一方で建物分が消えるため、家屋の評価額が残っている物件では、差し引きの負担増が想像より小さくなることもあります。

解体のタイミング｜1月1日をまたぐかどうかで1年変わる

解体業者として最もお伝えしたいのがここです。固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の現況で決まります。この1日をまたぐかどうかで、税額が1年分変わります。

解体した時期	翌年の土地の固定資産税
12月31日までに解体完了	更地として課税（住宅用地特例が外れる）
1月2日以降に解体	その年は住宅が建っていた扱いのまま

つまり年末ぎりぎりに解体を終えるより、年明けに着工したほうが1年分の特例が残ることになります。ただし次の点にご注意ください。

• 売却を急ぐ場合は税金より機会損失のほうが大きい：買主が見つかっているなら、税額の差より引渡し時期を優先すべきです
• 年明けは解体業者が混み合う：同じことを考える方が多く、着工が先延ばしになることがあります
• 建て替えなら特例が継続する場合がある：住宅の建て替え中の土地は、一定の要件を満たせば住宅用地とみなす措置があります。市町村への申告が必要なため、事前に税務課へご相談ください

放置すると特例が外れることもある｜特定空家・管理不全空家

「解体しなければ特例は続く」と考えるのは危険です。空家等対策特別措置法により、建物が建ったままでも住宅用地特例が外れる場合があります。

• 特定空家等：倒壊の恐れがある、衛生上有害、景観を著しく損なうなどの状態。勧告を受けると住宅用地特例の対象外になります
• 管理不全空家等：2023年12月の法改正で新設された区分。特定空家になる前の段階でも、勧告を受ければ特例が外れます

つまり放置し続けた結果、建物が残っているのに税額だけ上がるという最悪の形もあり得ます。この場合は解体費用も先送りされているだけで、建物の傷みが進んで費用が増えることもあります。「そのままにしておけば安い」とは限らない点にご注意ください。

更地にしても固定資産税が上がらない例はある？

一部例外として、以下のようなケースではすぐに増税されないことがあります。

✅ 解体後すぐに新築工事を始めた場合

→ 工事期間中も一時的に特例が認められることがあります（※市町村に要確認）

✅ 土地全体が非住宅用途に切り替わった場合（例：駐車場営業）

→ 商業地扱いに変わるため、別の評価基準になる

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解体前に考えるべきポイント

① いつ解体すべきか？

• 税金が発生するのは1月1日時点の状態
• 1月2日以降に解体すれば、その年は特例が適用されたまま
• 反対に12月中に更地にすると、翌年は特例が消滅

✅ 解体のタイミングで1年分の税負担に差が出る

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② 更地のままにしておくべきか？

• 土地活用を急がない場合でも、長期間の更地放置は税金負担が重くなる
• 相続後に放置されている土地などは「空き地問題」として指摘される可能性も

✅ 対応策：駐車場経営、太陽光発電、短期賃貸、植栽・管理などで用途をつくる

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更地にしたあとの選択肢

選択肢	メリット	注意点
売却	税金・管理から解放	売れるタイミングと価格を見極める必要
賃貸駐車場にする	少額でも収益化＋住宅特例外でも一定用途あり	収益性は低め、整備費用がかかる
資材置場・貸地にする	雑種地としての活用可	契約管理と設備対応が必要
新築・再建築する	税金の軽減措置が復活	建築費用・用途の明確化がカギ

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更地の固定資産税の計算方法｜標準税率1.4%と課税標準額の考え方

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の土地・建物の所有者に課される税金です。税額の基本は課税標準額×標準税率1.4%で、課税標準額は市町村が決める固定資産評価額をもとに計算されます。住宅が建っている土地は住宅用地の特例で課税標準額が小さくなりますが、解体して更地になると特例が外れ、本則どおりの課税標準額になります。

あわせて、市街化区域内などの土地には都市計画税（上限税率0.3%）が課される市町村があります。税率や課税の有無は自治体ごとに異なるため、実際の金額は毎年届く納税通知書か、市町村の固定資産税の担当課で確認してください。

簡単シミュレーション（仮定の例）

次の表は、あくまで計算の仕組みをつかむための仮定の例です。土地の評価額1,800万円、敷地150㎡（小規模住宅用地の範囲内）、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%とし、負担調整措置や減免は考慮していません。実際の税額とは一致しません。

項目	住宅あり（特例適用）	更地（特例なし）
固定資産税の課税標準額	1,800万円×1/6＝300万円	1,800万円
固定資産税（1.4%）	42,000円	252,000円
都市計画税（0.3%）	1,800万円×1/3×0.3%＝18,000円	54,000円
合計の目安	60,000円	306,000円

この仮定では、固定資産税だけで6倍、都市計画税は3倍になります。ただし実際には負担調整措置により、課税標準額は毎年少しずつ本則に近づく仕組みのため、解体した翌年にいきなり満額になるとは限りません。詳しい上げ幅は、お住まいの市町村の資産税担当課にご確認ください。

敷地面積で変わる住宅用地特例｜小規模住宅用地と一般住宅用地の違い

住宅用地の特例は、敷地の面積によって軽減率が2段階に分かれます。戸建て住宅の敷地はもちろん、賃貸住宅（アパート）やマンションの敷地も、住宅用地として扱われるのが一般的です。賃貸住宅の場合は、戸数に200㎡を掛けた面積まで小規模住宅用地として計算されます。

区分	対象となる面積	固定資産税の課税標準額	都市計画税の課税標準額
小規模住宅用地	住宅1戸あたり200㎡以下の部分	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地	200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで）	評価額の1/3	評価額の2/3
住宅用地以外（更地など）	特例なし	評価額の100%（負担調整あり）	評価額の100%（負担調整あり）

店舗併用住宅のように居住部分と事業用部分が混在する建物は、居住部分の割合によって特例の扱いが変わります。判断が難しい場合は、解体を決める前に市町村へ確認しておくと安心です。

解体前に確認したい条件・手続き｜市町村窓口と市街化区域のチェック

「更地にしたら固定資産税が上がった」という後悔を防ぐために、解体の契約前に次の点を整理しておきましょう。

1. 1月1日の状態を確認する：税額は賦課期日の土地・建物の状況で決まります。解体や新築の完了時期を、年をまたぐスケジュールで考えることが大切です。
2. 建物の滅失登記を忘れない：解体後の登記手続きは建物滅失登記を自分で行う手順で解説しています。
3. 特例の扱いを市町村に確認する：敷地面積や用途によって、解体後の税額の見込みは変わります。固定資産税の担当課に相談すると目安を教えてもらえます。
4. 市街化区域か調整区域かを確認する：都市計画税は市街化区域内の土地に課される市町村が多く、同じ更地でも負担額が変わります。
5. 解体費用とあわせて試算する：税金だけでなく、木造住宅の解体費用の相場も含めた総額で判断しましょう。

更地の維持費と活用の判断｜所有し続ける・売却・活用の比較

更地を持ち続けると、固定資産税のほかに草刈りや不法投棄対策などの管理費・手間もかかります。解体後の方針ごとに、税金面の特徴を比較すると次のようになります。

選択肢	固定資産税の考え方	向いているケース	注意点
更地のまま売却	売却するまでは更地の税額がかかる	早めに現金化したい／買主が更地を希望	引き渡しまでの年またぎで税額が変わる場合がある
新築・建て替え	住宅が建てば住宅用地特例が再び適用される	自分で住み続ける・家族が使う	翌年1月1日までに住宅が建っている必要がある
駐車場など活用	住宅用地ではないため特例は適用されない	収益を得て税金・管理費をまかなう	初期費用と空きリスクを見込む
古家付きのまま売却	建物が残るため特例が続く	解体費を抑えたい／買主が解体前提	価格交渉で解体費を求められる場合がある

どの選択肢でも、解体のタイミングと1月1日の関係が税額を左右します。解体の見積りと税金の試算を同時に進めたい方は、解体Do！の無料相談をご利用ください。

古家をそのまま売却するか、解体して更地で売却するか迷う方は茨城県で古家付きで売却と解体して更地での売却ではどちらが高値で売れるかもあわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 更地にしたあと建て直せばまた税金は下がりますか？
A. はい。住宅が建てば、再び住宅用地特例が適用されます。ただし、翌年の1月1日時点に建っている必要があります。

Q. 古家付きで売った方が得と聞きますが？
A. 税金面ではその通りです。ただし買主が解体費を負担する前提になるため、価格交渉に影響が出ます。

Q. 更地なのに固定資産税が下がったケースもありますが？
A. 地価が大きく下がった地域や用途地域の変更などがあれば、評価額自体が見直されることはあります。

Q. 更地の固定資産税はどのように計算しますか？
A. 基本は「課税標準額×標準税率1.4%」です。課税標準額は固定資産評価額をもとに決まり、住宅用地の特例があるかどうかで大きく変わります。実際の税率や金額は市町村ごとに異なるため、納税通知書でご確認ください。

Q. 解体すると都市計画税も上がりますか？
A. 都市計画税が課される地域では、住宅用地の特例（小規模住宅用地は1/3、一般住宅用地は2/3）が外れるため、更地にすると上がります。市街化調整区域など、そもそも課税されない地域もあります。

Q. 自分の土地の税額見込みはどこで調べられますか？
A. 毎年届く納税通知書や、市町村の固定資産税担当課で確認できます。解体前に担当課へ相談すると、特例の扱いや見込み額の目安を聞けることがあります。

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まとめ

• 更地にすると住宅用地特例が外れ、固定資産税・都市計画税が数倍に跳ね上がる
• 解体タイミングと活用方法を誤ると、余計な税負担がかかる
• 売却・活用・建て替えのいずれかを視野に、早めの計画と情報収集が重要

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土地の価値を守るためには、“何も建っていない”という状態こそリスク。
解体を検討している方は、ぜひ一度「更地リスク」と税金の関係を見直してみてください。

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