実家の処分をお考えのお客様　茨城の解体工事専門店 カイタイDo！

茨城県の実家の処分をお考えのお客様―茨城の解体工事　カイタイDo！

こんにちは！

茨城県で解体工事を施工しておりますカイタイDo！です。

今回は茨城県で『相続したけど、誰も住んでいない茨城の実家をどうしよう・・』や、『茨城の家の敷地内に使ってない小屋があって処分したいけどどうしよう・・』などの処分でお困りのお客様に困ったときのカイタイDo！ということで、❝解体工事❞の紹介をさせていただきます。

茨城にお住いの皆様は解体と聞くとどのようなイメージを持たれますか？

茨城で老朽化した施設を壊したり、閉鎖した施設を更地にするための工事が思い当たりませんか。

しかし最近では一般住宅での解体も増加しています。1番の理由は空き家を処分するためです。

茨城で家族で暮らしたお家も、子どもたちが独立して高齢夫婦二人になり、夫婦二人では広すぎて使いづらい、また施設に入居することになった、そのような場合は子どもたちがご実家を引き継ぐことになります。ですが子どもたちも別に家を建てていると、ご実家を引き継ぐことは難しくなると思います。そのような場合、まず思い浮かぶのは売却して処分することだと思います。

しかし立地が良かったり、高品質の材料を使用した物件価値のある住宅ならすぐに売ることはできますが、その逆の場合は売るのに時間がかかったりします。建物の価値が低いと、なかなか買主様を見つけられないこともありますが、土地のみでの売却になると価値が上がるケースもございます。

そのような時、建物を取り壊して土地を更地にする方法もございます。それが❝解体工事❞になります。

解体工事を行い更地になることにより“価値のある土地”になったことで、買いたい！という方が見つかる可能性が広がります。

ここが良い！という土地を見つけても老朽化した建物があると、解体という大きな課題がついてくるため買主は手を出しにくくなります。ところが、売主が土地を更地にしておくことにより、買主の課題がなくなるため、買い手が見つけやすくなります。

ただ、注意しなくてはならない物件も有ります！

再建築不可物件のように、一度建物を取り壊したら再び再建築できない土地もありますので、すべての建物に有効な方法ではありません。解体をするべきかどうかの判断を、カイタイDo！と相談しながら考えてみませんか。

現在日本では少子高齢化が進んでおります。これから家を解体する人々も増えてくると思います。

専門のアドバイザーからご提案させていただきます。

茨城で建物の処分に困ったら解体工事・・・・・・・いつでもカイタイDo！へご連絡ください！

実家の処分で最初に決めること｜解体・売却・活用の考え方

実家の処分は、「いくらで売れるか」だけでなく、「いつまでに」「誰が」「どの手続きを」行うかを整理するところから始まります。親が亡くなった後の相続人が複数いる場合は、遺産分割協議がまとまらないと売却も解体も進められません。まずは建物の状態、名義、相続人の人数、売りたい時期の4点を確認しましょう。

茨城県では、田舎の広い敷地に築年数の古い建物が建っている実家が多く、老朽化が進んでいる場合は建物を残したまま売るか、解体して更地にするかで買主の見つかりやすさと税金が変わってきます。ここからは、処分の選択肢ごとの特徴をわかりやすくまとめます。

実家の処分方法は4つ｜違いを比較表で確認

処分方法	メリット	注意点	向いているケース
そのまま売却（仲介・買取）	解体費用が不要。買取なら早期に現金化できる	建物の状態によっては価格が下がる。仲介は売れるまで時間がかかる	状態がよく、立地に需要がある実家
解体して更地で売却	買主が解体の手間を負わず、土地として売りやすい	解体費用がかかる。固定資産税の住宅用地特例が外れる場合がある	老朽化が進み、建物に価値がつきにくい実家
賃貸・活用	家賃収入が見込める。手放さずに済む	リフォーム費用と管理の手間が発生する	駅や学校が近く、賃貸需要のある実家
相続土地国庫帰属制度	要件を満たせば土地を国に引き取ってもらえる	建物がない更地であることなど要件が厳しい。審査手数料と負担金がかかる	売却も活用も難しい土地

そのまま売却する場合（仲介と買取の違い）

不動産会社に査定を依頼し、仲介で買主を探す方法と、不動産会社が直接購入する買取があります。仲介は市場価格に近い価格で売れる可能性がある一方、売れるまでの期間が読めません。買取は価格が仲介より低くなる傾向がありますが、契約から引き渡しまでが早く、建物の状態が悪くても引き受けてもらえるケースがあります。仲介の場合は、仲介手数料が発生する点も確認しておきましょう。

解体して更地で売却する場合

建物が古く、買主がリフォームや解体の負担を嫌う場合は、先に解体して更地にする方法が有効です。更地にすると土地の形や広さが見えやすくなり、買い手がつきやすくなります。ただし、解体してから売れ残ると、固定資産税の負担が増えるリスクがあります（後述）。解体のタイミングは、不動産会社と売却の見通しを相談してから決めると安心です。

賃貸や活用で手元に残す場合

リフォームして貸す、駐車場や資材置き場にするといった活用もあります。ただし、老朽化した建物は修繕費が大きくなりやすく、収支が合わないことも少なくありません。活用を選ぶ場合も、将来の選択肢として「解体」の見積りだけ取っておくと判断しやすくなります。

相続土地国庫帰属制度という選択肢

相続した土地を国に引き渡せる制度で、令和5年4月に始まりました。対象は建物のない土地など一定の要件を満たすものに限られ、申請時の審査手数料に加えて、承認後に負担金を納める必要があります。建物が残っている実家では、解体して更地にしておくことが前提になります。詳しい要件は法務局の案内でご確認ください。

処分の前に必ず確認する手続き｜相続登記・遺言書・遺産分割協議

売却も解体も、所有者が自分であることを登記で示せなければ進められません。親が亡くなって実家を相続した場合は、次の順に整理します。

• 遺言書の有無を確認する：遺言書があれば、その内容に沿って名義変更の手続きを進めます。
• 相続人を確定する：戸籍を集め、相続人全員を確認します。
• 遺産分割協議を行う：相続人全員で実家を誰が取得するか、売却して分けるかを協議し、遺産分割協議書を作成します。
• 相続登記（名義変更）を行う：令和6年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると過料の対象になります。

相続人が多い、連絡が取れない親族がいるといった場合は、弁護士や司法書士などの専門家に早めに相談すると、トラブルを防ぎやすくなります。

解体して売る場合にかかる費用と固定資産税の注意点

実家を解体して更地にする場合、解体工事費のほかにも費用がかかります。主な項目は次のとおりです。

項目	内容
解体工事費	建物の構造（木造・鉄骨造など）や延床面積、立地、重機の入りやすさで変わります
付帯工事・撤去費	ブロック塀、庭木、物置、浄化槽、井戸などの撤去が別途必要になる場合があります
アスベスト調査・除去	解体前に事前調査が必要です。含有が見つかると除去費用が発生します
家財の片付け・処分費	家具や不用品が残っている場合は、先に片付けるか、見積りに含めるか確認します
滅失登記の費用	自分で申請すれば登録免許税はかかりません。土地家屋調査士に依頼する場合は報酬が発生します

費用の目安は、木造住宅の解体費用の相場でも詳しく解説しています。複数の業者から見積りを取り、内訳を比較するのがおすすめです。

解体すると固定資産税が上がることがある

住宅が建っている土地は、固定資産税の「住宅用地の特例」により、税額が軽減されています。小規模な住宅用地（200平方メートル以下の部分）は課税標準が6分の1になるため、建物を解体して更地にすると特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍になる場合があります。この特例の適用は毎年1月1日の状況で判断されるため、解体の時期や売却のタイミングを不動産会社や解体業者と相談しておくと負担を抑えやすくなります。

また、放置された空き家が「特定空き家」などに指定され、自治体から勧告を受けると、この特例が解除される場合もあります。老朽化した実家をそのままにしておくことにも、税金面のリスクがあります。

解体して更地にして売る流れ｜相続から引き渡しまで

実家を解体して売る場合の大まかな流れは、次の5ステップです。

1. 相続登記・名義確認：売主の名義になっているか登記を確認します。
2. 解体の見積り・近隣挨拶：複数の業者から見積りを取り、契約前に解体の範囲と費用を確認します。
3. 解体工事・片付け：家財の撤去から建物の解体、整地までを行います。
4. 建物滅失登記：解体後1か月以内に法務局へ申請します。建物滅失登記を自分で行う方法もご覧ください。
5. 売却・引き渡し：不動産会社と媒介契約や売買契約を結び、土地を引き渡します。

解体工事の進め方は解体工事の流れで、更地にするメリットと注意点は更地とは？でも解説しています。解体前に隣家への影響を確認したい方は解体前の現地調査もあわせてご確認ください。

実家の片付け｜家具・不用品・仏壇・写真・食器の扱い方

解体や売却の前には、家の中の片付けが必要です。量が多く、思い出の品もあるため、時間がかかりがちです。次の順番で進めると負担を減らせます。

• 貴重品・書類を先に探す：通帳、権利書、遺言書、印鑑などは最優先で確認します。
• 写真・思い出の品を選ぶ：家族で相談し、残すものを決めます。写真はデータ化すると保管の負担が減ります。
• 家具・家電・食器などの不用品を仕分ける：自治体の粗大ごみ、買取、不用品回収業者などを使い分けます。
• 仏壇の扱いを決める：お寺に相談し、閉眼供養（魂抜き）を行ってから処分や移動をするのが一般的です。

解体前にお祓いを希望される場合は、解体前のお祓いと初穂料の記事も参考にしてください。

田舎の実家で起こりやすいトラブルと対策｜茨城県の事例を踏まえて

田舎の実家には、都市部とは違うトラブルが起こりやすい傾向があります。代表的なものをまとめます。

• 境界があいまい：隣地との境界が不明確だと、売却時に測量が必要になります。境界確定の状況は事前に確認しておきましょう。
• 再建築不可の土地：接道義務を満たしていない土地は、解体すると新たに建築できず、売却価格が下がることがあります。解体前に必ず確認してください。
• 田んぼ・畑が付いている：農地は売却や転用に農地法の許可が必要になる場合があります。農業委員会や専門家への確認が必要です。
• 敷地が広く、庭木や物置が多い：撤去費用が見積りに含まれているか、事前に確認します。
• 近隣との関係：騒音や粉じんによるクレームを防ぐため、工事前の挨拶と対策が重要です。

こうしたトラブルは、解体を決める前に不動産会社と解体業者の両方に相談しておくことで、多くを避けられます。

実家を売却したときの税金｜譲渡所得と3,000万円の特別控除

実家を売って利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。長期間所有していた場合は税率が軽減されますが、税務の詳細は税理士や税務署に確認しましょう。

相続した実家には、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除という特例があります。主な要件は次のとおりです（最新の内容は国税庁や自治体の案内でご確認ください）。

• 昭和56年5月31日以前に建築された被相続人の居住用の家屋であること。
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
• 耐震リフォームをして売るか、家屋を解体して更地で売ること。
• 売却代金が1億円以下であること。

この特例を使う場合は、解体のタイミングや売却時期が条件に影響します。解体の契約前に、使えるかどうかを税理士や自治体に相談しておくと安心です。

解体費用の補助金を確認する

茨城県内の市町村では、老朽化した空き家の除却（解体）に対する補助金制度を設けているところがあります。対象となる建物の条件、補助率、上限額、申請期間は市町村ごとに異なり、多くの場合は工事の契約前に申請が必要です。着工後に申請しても対象外になることがあるため、解体業者へ依頼する前に、実家のある市町村の窓口で確認してください。

実家の処分で解体Do！に相談するメリット

解体Do！は、茨城県で解体工事に対応する地域密着の解体専門店です。実家の処分では、解体するべきかどうか、解体するならいつ、どの順番で進めるかを整理することが大切です。無料でお見積りを承っておりますので、まずは建物の状態をお聞かせください。売却を検討される場合は、不動産会社との連携についてもご相談いただけます。

解体費用の内訳や滅失登記までの流れ、近隣への配慮など、初めての方にもわかりやすくご説明します。茨城の実家の処分でお困りでしたら、お気軽にお問い合わせください。

実家の処分に関するよくある質問

Q. 実家は解体してから売ったほうがよいですか？

A. 一概には言えません。建物の状態がよく需要のある立地ならそのまま売却、老朽化が進んでいる場合は解体して更地で売る方が買い手が見つかりやすいことがあります。固定資産税や解体費用も含めて比較しましょう。

Q. 実家を解体すると固定資産税は上がりますか？

A. 住宅用地の特例が外れると、土地の固定資産税が上がる場合があります。小規模住宅用地では最大で約6倍になることがあるため、解体の時期を慎重に検討してください。

Q. 相続した実家を放置するとどうなりますか？

A. 老朽化による倒壊や近隣トラブルのリスクがあり、特定空き家に指定されると固定資産税の特例が解除される場合があります。また、相続登記は義務化されているため、期限内の手続きが必要です。

Q. 仏壇や家財が残っていても解体できますか？

A. 家財を撤去してから解体するのが一般的です。仏壇は閉眼供養を行ってから処分することが多く、家財の処分費が見積りに含まれるかは事前に確認してください。

Q. 解体後に必要な手続きはありますか？

A. 建物を取り壊したら、1か月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。自分で申請することも、土地家屋調査士に依頼することもできます。

Q. 解体費用に補助金は使えますか？

A. 市町村によっては老朽空き家の除却補助があります。契約前の申請が条件となることが多いので、まず自治体の窓口に確認してください。

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