空き家とは？定義・放置リスク・管理不全空家と解体の判断【茨城県】

こんにちは！

茨城県で解体工事を施工しております茨城県地域密着の解体工事専門店カイタイDo！です。

茨城県にお住いの皆様、

近年社会問題になっている空き家の話題を耳にする機会が増えておりませんか？

茨城県では、県内の住宅約133万戸のうち、197,200戸が空き家となっているのが現状です。(H30調査)

空き家率でいうと14.8％になります。

茨城県内では、前回調査(H25)した時より、12,500戸も空き家が増えております。

たとえば大子町では、空き家の実態やまちの変化について「大子町の空き家の現状とまちの変化」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

そこで、茨城の解体工事で困ったときのカイタイDo！ということで、

今回は ❝空き家❞ についてお話させていただきます。

茨城県での空き家とはどのような場合に判断されるのか、様々な定義がありますが、一言でいうと≪誰も住

んでいない家≫になります。

国土交通省によると

「1年以上誰も住んでいない家」「1年以上使われていない家」が空き家として定められている

茨城県での空き家の種類は大きく分けて4つの住宅の用途に分けられます。

■二次住宅(別荘や一時的に寝泊まりする住宅)

■賃貸用住宅(貸したいが借り手が見つからない)

■売却用住宅(売りたいが買い手がみつからない)

■その他の住宅(用途がない・所有者不明)

茨城県でも建て替えなどの理由で解体工事をしたいと考えていても「その他の住宅」に属する、用途がない

住宅や、所有者がわからない住宅は、解体工事にとりかかれずに放置されてしまう空き家も近年増加傾向に

あります。(4割近いですね。)

「その他の住宅」の空き家は建物の管理が難しいので、要注意と判断される可能性が高いようです。

空き家かどうか判断するのに、人の出入りを見張り続けるのは実際には不可能です。

一方で、アパートや共同住宅などは全室が空室にならないと空家には該当されません。

また茨城県でも、ライフラインが使用されているかどうかで空き家かどうかの判断がされます。

一般的にライフラインは使用しないと生活できませんので使用されていないと空き家と判断されやすいです。

そして住宅の登記記録、所有者の住民票の内容も空き家の判断材料になります。

建物が登記されている場合、所有者を特定し、居住しているのか、空き家なのか判断されやすくなります。

空き家の定義を整理｜法律と国土交通省の考え方

ここまで「誰も住んでいない家」という大まかな説明をしてきましたが、実は空き家にはきちんとした定義があります。2015年に全面施行された空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）では、空家等を「建築物またはこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」と定めています。国土交通省のガイドラインでは、「常態」かどうかの目安を概ね年間を通して使用実績がない状態としています。

つまり、数日間留守にしているだけの家や、季節ごとに定期的に使っている別荘は、基本的には空き家の問題とは別に考えられます。逆に、荷物だけが置いてあって人の出入りがない家は、空き家として扱われる可能性が高い状態です。

空き家かどうかを分ける3つの判断材料

自治体が空き家かどうかを判断するときは、見た目だけでなく複数の状況を合わせて確認します。代表的なものは次の3つです。

判断材料	確認される内容
居住・使用の状況	人の出入りや、家具・生活用品の使用状況、郵便物のたまり具合など
電気・水道・ガスなどの利用状況	契約が止まっている、または使用量がほとんどない状態か
登記記録・住民票	所有者や、住民票上の居住実態があるかどうか

アパートや二世帯住宅の場合

アパートなどの共同住宅は、全室が空室になって初めて空き家に該当します。1室でも入居者がいれば、建物全体としては空き家とは扱われません。二世帯住宅も同じく、どちらかが住んでいる間は空き家にはなりません。

茨城県でも空き家が増える理由｜相続と所有者の問題

空き家が増える背景には、いくつかの共通した理由があります。もっとも多いのが相続をきっかけとするケースです。親が亡くなった後、実家を誰が引き継ぐか決まらないまま、そのまま時間が過ぎてしまうことは珍しくありません。

総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）では、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％と、過去最高になりました。空き家のうち、賃貸や売却の予定がなく使い道が決まっていない「その他の住宅」は約385万戸にのぼり、こちらが管理の行き届かない空き家になりやすいとされています。茨城県の最新の数値は、総務省統計局の公表資料でご確認ください。

空き家になりやすい3つのパターン

解体のご相談を受ける中で多いのは、次のようなパターンです。

• 相続したが活用の方針が決まらない：兄弟姉妹で意見が分かれる、遠方に住んでいて通えない、などの理由で動けなくなります。
• 老人ホームなどの施設へ入居した：ご本人が戻る見込みが薄くなり、実家だけが残る形になります。
• 古い家で売却や賃貸が難しい：建物の状態が悪く、買い手や借り手がつかないままになります。

なお、相続した不動産は、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続で所有を知った日から3年以内に登記をしないと、過料の対象になる場合があります。所有者を明確にしておくことは、活用や解体を進める前の大切な準備です。

空き家を放置するリスク｜倒壊・衛生・景観の問題

「いつか片付けよう」とそのままにしておくと、建物の状態は想像以上に早く悪化します。人が住まない家は換気や通水がされず、湿気やカビ、シロアリの被害が進みやすくなります。主なリスクを整理しました。

倒壊・火災など、周辺に及ぼす危険

屋根や外壁の劣化が進むと、台風や地震の際に瓦や外壁材が飛散したり、倒壊の危険が発生したりします。放火や不法侵入などの犯罪に使われてしまうおそれもあります。万一、通行人や隣家に被害が出た場合は、所有者が責任を問われることがあります。

衛生・景観・生活環境への悪影響

庭木や雑草が伸び放題になると、害虫や害獣が住みつき、衛生面で近隣の迷惑になります。ゴミの不法投棄を招き、町並みの景観を損なう原因にもなります。草が伸びてきた場合の対処は、空き家の雑草を放置すると？草刈り費用と増税リスクで詳しく解説しています。

固定資産税が高くなることも

住宅が建っている土地には、固定資産税が軽減される住宅用地の特例があります。しかし、管理が行き届かず自治体から改善の勧告を受けると、この特例が外れ、土地の固定資産税が大きく上がる場合があります。

管理不全空家と特定空家の違い｜2023年の法改正

空家法は、2023年12月に改正されました。これまでの「特定空家等」に加え、そうなる前の段階として「管理不全空家等」が新たに設けられています。

区分	状態のイメージ	自治体の対応
管理不全空家等	放置すれば特定空家になるおそれのある状態	指導・勧告
特定空家等	倒壊の危険が著しく高い／著しく衛生上有害／著しく景観を損なう／周辺の生活環境の保全のため放置が不適切	助言・指導・勧告・命令、さらに行政代執行

特定空家等と判断されると、最終的には自治体が所有者に代わって解体を行い、その費用を所有者に請求する行政代執行に進むこともあります。流れと費用は空き家の行政代執行とは｜強制解体の流れと費用をご覧ください。

空き家を適切に管理するコツ｜定期的なチェックのポイント

すぐに活用や解体を決められない場合でも、定期的な管理をしておけば、劣化のスピードを抑えられます。遠方にお住まいでも続けやすい、基本のポイントです。

• 換気と通水：窓を開けて空気を入れ替え、水道を流して排水管の乾燥を防ぎます（月に1回程度が一般的な目安です）。
• 郵便物の整理：郵便受けにチラシがたまると、空き家だと外から分かってしまいます。
• 敷地・庭木の手入れ：雑草の刈り取りや、越境している枝の剪定を行います。
• 屋根・外壁・塀の確認：ひび割れ、瓦のずれ、ブロック塀の傾きがないかを見ます。
• 写真で記録：状態を記録しておくと、変化に早く気づけます。

管理を自分で続けることが難しい場合は、民間の見守りサービスなどを利用する方法もあります。ただし、費用や内容はサービスごとに異なりますので、事前に確認してください。

空き家の活用・処分の選択肢｜解体という判断

空き家の活用方法には、大きく分けて次の選択肢があります。ご家族の状況や建物の状態によって向き不向きがありますので、比較して検討しましょう。

選択肢	向いているケース	注意点
そのまま売却	建物の状態が比較的よい	古い建物は買い手がつきにくい場合がある
賃貸として活用	立地がよく、改修費をかけられる	改修費用・管理の手間が発生する
空き家バンクに登録	移住・定住希望者への売却や賃貸を考える	自治体ごとに登録条件がある
解体して更地にする	建物が古く、活用が難しい／倒壊の危険がある	解体費用がかかり、住宅用地特例がなくなる

相続した空き家を売却する場合は、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（空き家の3,000万円特別控除）があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、耐震リフォームを行うか解体して売却することなど、条件が細かく決まっているため、事前に税務署や税理士へご確認ください。市町村ごとの相続空き家の考え方は、牛久市の相続空き家｜登記の期限と3,000万円控除も参考になります。空き家バンクについては、潮来市の空き家バンク｜登録の条件と解体の使い分けで解説しています。

解体を決める前に知っておきたい費用・手続き

解体費用に影響する4つの要素

解体費用は、建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）、延床面積、前面道路の広さ、アスベストなど有害物質の有無で大きく変わります。木造住宅では、坪あたり3〜5万円前後が一般的な目安とされていますが、実際の金額は現地を確認しなければ確定しません。正確な金額は、複数の会社から現地調査のうえで見積りを取ると、比較しやすくなります。

解体前後に必要な主な手続き

• 建設リサイクル法の届出：延床面積80㎡以上の解体では、工事着手の7日前までに自治体へ届出が必要です（通常は解体業者が代行します）。
• 建物滅失登記：解体後、1か月以内に法務局へ申請します。
• ライフラインの停止：電気・水道・ガスの契約を事前に整理します。
• 補助金の確認：市町村によっては、老朽化した空き家の解体に対する補助制度があります。年度ごとに内容が変わりますので、各自治体の窓口で必ず最新情報をご確認ください。

更地にした後の固定資産税に注意

解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が上がる場合があります。解体のタイミングは、売却や活用の計画と合わせて検討するのが安心です。

茨城県の空き家に関するよくある質問

まとめ｜空き家の悩みは早めの相談が安心です

空き家は、時間がたつほど建物の劣化が進み、選べる選択肢が狭まっていきます。「活用するのか」「売却するのか」「解体するのか」を早めに整理し、管理が難しいときは専門家へ相談することが、結果として費用や手間を抑える近道です。解体Do！では、茨城県内の空き家の解体について、無料でお見積りとご相談を承っています。

今回は、茨城県での❝空き家❞を紹介させていただきました。

茨城県でも、空き家に対して様々な取り組みが行われるようになってきておりますが、まだまだ解決には程遠い状況です。

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茨城県内で解体をお考えなら、利根町の古い家が多いエリアと建て替え事情もあわせてご覧ください。地域ごとの建て替え事情や解体の傾向を知っておくと、判断の参考になります。