空き家を解体するお金が無い、解体できない時の手段

一般的な戸建の解体費用の相場は多くの業者で100万円～300万円と言われており、空き家の解体を考えているけど、費用が高額なのですぐに出せるお金が無い、難しいとお考えの方は非常に多いと思います。

この記事では空き家を解体するお金が無い、解体できない場合の対策アイディアをいくつかお伝えします。

空き家を解体するお金が無い、解体できない場合の手段7つ

空き家を解体して処分したいけど、お金が無いのでひとまず先延ばしにしようかなという方や、なんとか処分できないか検討中の方に7つのアイディアをお伝えします。

①空き家を賃貸に出して借主を募集する

空き家を賃貸に出すことで、収入を得るとともに、空き家の管理やメンテナンスを借主に任せることができます。しかし、この方法には注意点があります。まず、空き家の状態が賃貸に適しているかどうかを確認する必要があります。古くて汚れたり、設備が不十分だったりすると、借主がつかないかもしれません。しかし昨今では借主のDIYをOKとすることで多少傷んだ空き家であっても入居したいという人も出てくる場合があります。

また、賃貸契約の内容や条件を明確にすることも重要です。例えば、敷金や礼金、家賃や共益費の額、更新料や解約時の費用などです。さらに、借主とのトラブルを防ぐためには、定期的な連絡や立ち会い、契約書の作成や保管などの管理業務が必要です。これらのことを自分で行うこともできますが、一般的には不動産会社に仲介を依頼するとよいと思います。借主に建物の状態を見てから判断してもらうのでトラブルにならないような契約もできるでしょう。

②そのままの状態で空き家と土地を売却する

空き家と土地をそのまま売却することで、一括で現金化することができます。その地域の売却相場なりで売ることができるでしょう。しかし、この方法もデメリットがあります。まず、空き家の状態が悪いと、売却価格が下がる可能性があります。さらに、場所が田舎すぎて需要が無いといつまでも売れずに残ってしまいます。

空き家と土地を売却する際には、登記や税金などの手続きや費用が発生しますが、これらのことを自分で行うのは難しいので、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。仲介手数料は売却価格の約3％が一般的ですが売却が決定してからの後払いなのでお金が無くても問題ないでしょう。

③土地と家屋を売却決定後に解体する契約にする

不動産屋に仲介してもらい契約締結後の更地渡しとしてPRしてもらいます。土地と家屋の売買契約を締結した後に解体して更地にして引き渡す契約は、売主と買主の間で合意すれば可能です。この方法は、売主は解体費用を負担しなくて済むのでお金がなくても大丈夫ですし、買主は自分の好みに合わせて新築やリフォームを行うことができます。

この方法のデメリットは、売却後に解体する契約は一般的ではないので、買主が見つかりにくいかもしれません。また、契約内容や条件を詳細に決める必要があります。例えば、解体時期や方法、責任範囲や費用分担などです。

④空き家バンク制度を利用する

空き家バンクとは、自治体が空き家の所有者と利用者を仲介する制度です。所有者は空き家の管理費や固定資産税を節約でき、利用者は低価格で空き家を借りたり買ったりできます。空き家バンクに登録するには、一定の基準を満たす必要がありますが、登録料や仲介手数料は無料または低額です。以下に茨城県下の空き家バンクのページを掲載しておきますので、ご自身の市に空き家バンクがあるかチェックしてみてください。
→いばらき移住定住ポータルサイト
→Athome空き家バンク

⑤0円譲渡のサイトを利用する

解体するお金がないから、空き家も土地も0円でいいから手放したい！という方にお勧めなのが「みんなの0円物件」というサービスです。民間企業が運営する不動産の0円譲渡サイトに登録することで、物件を欲しい人とマッチングすることができます。このサイトはマッチングを行うのみで、書類のやり取り等は当事者に任されています。簡単に利用できる反面、なかなか譲受人が見つからないケースもあります。0円サイトに掲載されるとSNSやYoutubeでアナウンスがあるので一定数の希望者が閲覧します。過去の譲渡事例からもわかる通り、どんなに田舎の山林であっても譲渡できるケースがあるので0円でもいいや、という方は活用してみてはいかがでしょうか。

⑥不動産会社に空き家と土地の買取を依頼する

不動産会社に空き家と土地の買取を依頼することで、スピーディーに売却することができます。不動産会社は、空き家の状態や立地などに関係なく、買取価格を提示してくれます。

また、登記や税金などの手続きや費用も不動産会社が代行してくれますし、相手が不動産屋なので仲介手数料もかかりません。しかし、この方法もメリットだけではありません。まず、不動産会社の買取価格は、市場価格よりも低くなる事が一般的です。また空き家の場所、状態によっては買取が難しいといわれる場合もあります。不動産屋も商売ですので買取後の利活用で利益が出ないと判断すれば買取をしてもらえないケースもあるのです。

⑦空き家の解体の費用を借り入れる

空き家の解体の費用を借り入れることで、すぐに解体することができます。しかし、この方法はお金が無い場合の最終手段と考えるべきです。

なぜなら、借り入れることで、利息や返済期間などの負担が増えるからです。また、借り入れるためには、収入や資産などの審査が必要です。空き家の解体の費用は、場所や規模、構造などによって異なりますが100万円～300万円を相場として考えておいてください。このような大きな金額を借り入れることは、将来の計画や生活に影響を与えるかもしれません。借り入れる前には、自分の返済能力や目的をしっかりと考えることが必要です。

空き家を解体する理由とメリット・デメリット

弊社JOB HOPEでは不動産事業部と解体工事の部門があります。お客様の空き家解体のお手伝いをする中で、どういった理由で空き家を解体したいのか伺ってきたので参考までに書いてみたいと思います。

空き家を解体する理由

・空き家と土地を一緒に売ろうと思ったけど、売れなかったので解体して土地を売ろうと思った
・空き家は火災や倒壊の危険性が高く、周囲の住民に迷惑をかける可能性があった
・空き家は不法占拠や犯罪の温床になることもあり、治安を悪化させるかもしれないと思った
・空き家は土地の有効活用を妨げ、地域の活性化に影響を与えるといわれた
・空き家は相続税や固定資産税などの負担がかかるので、早く手放したかった
・空き家は景観や環境に悪影響を及ぼし、見た目でも迷惑がかかると思った

空き家を解体する場合のメリット・デメリット

いまいちど空き家解体のメリットデメリットを確認しておきましょう。

メリット

・空き家を解体して更地にすれば維持管理費や固定資産税がかからなくなる
・近隣住宅に迷惑がかからなくなる（樹木の越境や動物、虫の被害など）
・空き家が原因で起こる火災や不法侵入などのトラブルを防げる
・解体後の土地を売却したり、再開発したりすることで収入や資産価値を高められる
・ボロボロの空き家つきで売却するより更地のほうが買い手がつきやすくなる

デメリット

・空き家を解体すると、固定資産税の軽減措置がなくなる
・解体費用がかかる。平均的には100～300万円が必要
・解体すると家族や先祖の思い出が失われる可能性がある

空き家を解体しない理由とメリット・デメリット

空き家を解体しない理由

解体を断念した、解体できなかった、解体できずに放置してしまっている理由も紹介します。

• 解体費用が高くお金が用意できない
  空き家の所有者は、解体にかかる費用を負担する必要があります。しかし、解体費用は、空き家の規模や立地、建築材料などによって変わりますが、平均して100～300万円にもなります。空き家の所有者は、そのような高額な費用を支払える余裕がない場合が多いです。
• 解体後の用途がない
  空き家を解体した後、その土地をどのように活用するかは、所有者の判断に委ねられます。しかし、土地の価値が低い場合や、周辺環境が悪化している場合などは、土地を売却することも難しいです。また、土地を自分で利用する場合も、建築許可や税金などの手続きや費用がかかります。売れない空き家の所有者は、解体後の用途について悩むことが多く、解体に踏み切れない場合があります。
• 解体すると税金が上がる
  空き家を解体すると、その土地は宅地として課税されます。宅地は、空き家よりも固定資産税や都市計画税などの税率が高くなります。空き家の所有者は、解体すると税金が上がることを恐れて、解体を避ける場合があります。

空き家を解体しいない場合のメリット・デメリット

逆に解体しない場合のメリットデメリットも整理しておきましょう。先ほどと逆の理由になりますが・・

メリット

• 解体費用がかからない
• 空き家に住む人や活用する人が見つかる可能性がある
• 歴史的・文化的価値のある建物であれば保存できる

デメリット

• 空き家が荒れたり、不法占拠されたりするリスクが高まる
• 火災や地震などの災害時に危険な障害物になる
• 近隣住民の景観や安全を損なう

空き家の所有者や相続人の責任・維持管理について

空き家はご自身が転居したことによって元の家が空き家になるケースもありますが、近年は実家、つまり両親が亡くなって空き家を相続したケースが非常に増えています。

空き家は、火災や倒壊などの危険性が高く、周囲の住民に迷惑や不安を与える場合があります。そのため、空き家の所有者や相続人は、空き家の状況を把握し、必要な措置を講じる義務があります。具体的には、以下のようなことが求められます。

• 植栽の管理：庭の草刈りや樹木の枝葉が隣家に越境しないように3か月に1度は現地に行って伐採等をすることが必要です
• 郵便受けの管理：ポストは閉鎖しておくことが望ましいです。チラシや全所有者の郵便物が投函される場合があります
• 自然災害のチェック：風災などで空き家に被害があったり、そこから動物が侵入する事もあるのでやはり数か月に1度の見回りは必要です
• 電気ガス水道のチェック：電気ガス水道は止めておくことが望ましいですが、何かの折に使うために止めない方もいます。特に冬は水道管が破裂したり周囲に影響を及ぼしていないかチェックしましょう
• 定期的な清掃：環境への配慮として清掃をしましょう

空き家の所有者や相続人は、これらの責任・維持管理を怠ると、市町村から指導や勧告を受ける可能性があります。また、最悪の場合、空き家対策特別措置法によって、市町村が強制的に空き家を管理したり解体したりすることもあります。その際には、所有者や相続人は費用を負担しなければなりません。したがって、空き家の所有者や相続人は、早めに対策を講じることが重要です。

空き家のまま売却するか、空き家を解体して売却するなどご自身が元気なうちに対策しましょう。

解体費用が出せない空き家は「どの手段を選ぶか」で負担が変わる

空き家を解体するお金が無いとき、多くの方が「解体できないなら放置するしかない」と考えがちです。しかし上でご紹介した7つの手段は、それぞれ向いている状況が異なります。ここでは、ご自身の状況に合わせて選ぶための目安を整理します。なお、費用や売却価格は建物の構造・立地・接道状況・残置物の量などで大きく変わるため、数字の断定はせず、必ず現地確認のうえの見積りでご判断ください。

7つの手段の向き不向き早見表

手段	向いているケース	注意点
賃貸に出す	建物の傾みが少なく、修繕で住める状態	改修費がかかる。借主との契約・管理の手間がある
現状のまま売却	解体費を先に出せない・できるだけ早く手放したい	買主が解体前提で価格を提示することが多い
売却決定後に解体する契約	買主が決まってから解体したい	解体のタイミングや費用負担を契約書で明確にする
空き家バンク	自治体の制度を使って買い手・借り手を探したい	成約まで時間がかかる場合がある。登録条件は自治体ごとに異なる
0円譲渡サイト	売れない・貸せないが引き取り手を探したい	引き渡し後のトラブルを避けるため契約内容の確認が必須
不動産会社へ買取依頼	早く確実に現金化したい・近隣に知られたくない	仲介より価格は下がりやすいが、解体不要で手放せる場合がある
解体費用を借り入れる	解体して土地として活用・売却したい	返済計画が必要。詳しくは解体ローンの解説を参照

空き家を解体すると固定資産税はどうなる？放置のリスクも確認

建物が建っている土地には、一定の要件で固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」が適用されています。建物を解体して更地にすると、この特例が受けられなくなり、翌年度以降の土地の固定資産税が上がる可能性があります。一方で、放置して管理が行き届かない状態になると、自治体から指導・勧告を受け、勧告を受けた場合は住宅用地の特例が解除される可能性があります。

2023年12月に改正空家等対策特別措置法が施行され、倒壊などの危険がある「特定空家」に加え、そのまま放置すると特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も対象に加わりました。解体のタイミングを決めるときは、税額の変化だけでなく、管理にかかる手間やご近所への影響も合わせて考えることが大切です。具体的な税額や手続きはお住まいの市町村の資産税担当窓口でご確認ください。

解体してから売る？そのまま売る？ 比較のポイント

比較項目	解体してから売る	そのまま（古家付きで）売る
先に必要な資金	解体費用が先に必要	基本的に不要（売却後の精算が可能な場合も）
買い手の見つけやすさ	更地は用途が広く検討しやすい	建物の状態により敬遠されることがある
固定資産税	特例が外れ土地の税額が上がる可能性	建物がある間は特例の対象になり得る
向くケース	建物の傷みが大きく、更地の方が売りやすい土地	解体費を出せない・まず価格を知りたい

土地を売却する場合の解体費用の考え方は、土地売却のための解体費用の記事で詳しく解説しています。相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得の特別控除（いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」）が使える場合があります。適用には建築時期・売却期限・売却価格などの条件があるため、必ず国税庁の案内や税務署、税理士にご確認ください。

自治体の制度を使う：空き家バンクと解体の補助金

空き家バンクは、自治体が空き家の売却・賃貸を希望する所有者と利用希望者をつなぐ制度です。登録条件や手続きは市町村ごとに異なります。当サイトでは潮来市の空き家バンク登録条件や取手市の空き家バンク仲介制度などを解説していますので、お住まいの地域に近い記事も参考にしてください。

また、市町村によっては老朽空き家の解体費用の一部を助成する制度があります。対象となる建物の条件、助成額、申請時期、「解体工事の契約前に申請が必要」といったルールは自治体ごとに異なり、年度で変わることもあります。必ず着工前に市町村の担当窓口か公式サイトで最新の内容をご確認ください。

解体費用が払えないときの進め方（5ステップ）

• ステップ1：建物の登記名義（相続登記が済んでいるか）と、土地・建物の所有者を確認する
• ステップ2：建物の状態（傾き・雨漏り・残置物）と、接道状況を確認する
• ステップ3：解体の見積りと、売却（買取）の査定を同時に取り、比較する
• ステップ4：自治体の補助金・空き家バンクの有無を窓口で確認する
• ステップ5：費用負担・売却・活用のうち、無理のない方法を選び、契約内容を書面で確認する

見積りでは、解体費用の内訳（本体工事・廃棄物処分費・付帯工事・諸経費）が明記されているかを確認しましょう。放置した空き家が「管理不全」と判断されるリスクについては、管理不全空家の記事もあわせてご覧ください。

空き家を解体するお金が無いときのよくある質問

解体費用が全く用意できなくても相談できますか？

はい、ご相談いただけます。売却後に代金から解体費を精算する方法や、解体ローンの利用、自治体の補助制度など複数の選択肢があります。状況によって使える方法は異なりますので、まず現地で建物の状態を確認します。

空き家を解体せずに売ることはできますか？

できます。古家付きの土地としてそのまま売却する方法や、不動産会社による買取があります。ただし、建物の状態や立地によっては価格が下がる、または買い手が見つかりにくい場合があります。

解体すると固定資産税は必ず高くなりますか？

必ずではありませんが、建物を解体して更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がる可能性があります。具体的な金額は市町村の資産税担当にご確認ください。

空き家の解体に補助金は使えますか？

市町村によっては老朽空き家の解体費用の一部を助成する制度があります。対象条件や申請時期は自治体ごとに異なり、多くの場合は工事契約前の申請が必要です。着工前に必ず窓口で最新情報をご確認ください。

相続した空き家の名義がまだ亡くなった親のままでも解体できますか？

解体や売却を進める前に、相続人全員の合意と相続登記が必要になるのが一般的です。まず名義の状況を整理しましょう。ご不明な点は司法書士などの専門家にご相談ください。

JOB HOPEでは空き家の解体のご相談を承っています

弊社JOB HOPEは茨城県取手市・守谷市・常総市・つくばみらい市から茨城県全域まで空き家の「解体工事専門店」解体Do！を運営しています。空き家を放っておくとリスクも増えていくのでこの機会にぜひ弊社にご相談ください。

解体Do！のお問い合わせはこちら↓

▶ あわせて読みたい：茨城県の解体工事・解体費用のご相談は解体Do！へ｜無料見積もり

解体費用の負担を抑える方法として、お住まいの市町村の補助金制度も確認しておきましょう。茨城県内は自治体ごとに条件・上限額が異なります。那珂市の空き家の現状とまちの変化や、鉾田市の空き家の現状とまちの変化もあわせてご覧ください。