境町の古い家が多いエリアと建て替え事情【2026年版】

茨城県猿島郡境町は、江戸時代に利根川水運の「河岸」として栄えたまちです。近年は自動運転バスの実証運行など「攻めのまちづくり」で全国的に注目される一方、まちなかの空き家戸数は10年間で100戸以上増加し、市街地の低密度化（スプロール化）が課題になっています。この記事では、境町の都市計画制度（市街化区域・市街化調整区域）と、古い家が多いエリアでの建て替え・解体を検討する際に押さえておきたいポイントを整理します。

境町の都市計画制度：市街化区域と市街化調整区域

境町は「線引き」ありの都市計画区域

境町は「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分された、いわゆる線引きのある都市計画区域です。市街化区域は計画的に市街化を進める区域で、定められた用途と敷地面積の範囲内であれば都市計画法の制限なく建物を建てられます。一方、市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、原則として建物を建てることが制限されています（境町公式サイト「開発許可制度について」より）。

市街化区域は500㎡以上、調整区域は面積を問わず許可が必要

開発行為（区画・形・質のいずれかの変更を伴う土地の造成等）を行う場合、市街化区域では500㎡以上で開発許可が必要です。市街化調整区域では面積にかかわらず開発行為をする場合に許可が必要となり、対象となるのは都市計画法第34条第1号から第14号までのいずれかに該当するものに限られます。

市街化調整区域の「11号区域」とは

境町の市街化調整区域には「11号区域」と呼ばれる区域があります。これは、既存集落の維持・保全を目的に、誰でも住宅や小規模な店舗を建てることができる区域（都市計画法第34条第11号）です。境町立地適正化計画（概要版）によれば、この11号区域において近年宅地化が進んでいることが課題として挙げられています。

境町が抱える土地利用の課題：低密度化とスプロール化

空き家戸数は10年間で100戸以上増加

境町立地適正化計画（概要版）によると、境町では市街地の低密度化が進行しており、空き家戸数は10年間で100戸以上増加しています。特に市街化区域内の市街地で増加が目立っています。

スプロール化と11号区域での宅地化が同時進行

人口減少とあわせて、郊外に向けて宅地が伸び広がる「スプロール化」も同時に進行しています。これが続くと、生活サービス機能の維持が困難になったり、公共交通や自動車での移動が難しくなった場合に日常生活へ支障が生じる恐れがあると、同計画は指摘しています。

利根川沿いのため町のほとんどが浸水想定区域

境町は対岸の古河市側の城下町と一体に水運を活かして発展した歴史を持ちますが、その反面、町内のほとんどが浸水想定区域に指定されています。市街化区域内には浸水深が5mを超す箇所もあり、建て替えや解体工事の計画時には防災の視点も欠かせません（目安、詳細は境町都市計画課へ要確認）。

古い家が多いエリア：河岸町エリアと農地率の高い集落

河岸町エリアの高齢化と古い家の集積

境町の中心市街地は、かつて利根川水運の拠点「河岸」として栄えた歴史を持つエリアです。町の既存記事（境町の空き家の現状とまちの変化）でも触れられている通り、この河岸町エリアでは高齢化が進み、古い家が多く残っています。市街化区域内にあるため、建て替え自体は用途・敷地面積の範囲内で行いやすい一方、老朽化した木造住宅が密集している区画では、隣地との距離や接道状況を個別に確認する必要があります。

農地率48.2%という土地利用構造

境町全体で見ると、農地が町域の48.2%を占めるという土地利用構造があります（既存K1記事より）。市街化調整区域に位置する古い家では、周辺が農地に囲まれているケースも多く、建て替えの際は11号区域に該当するか、それ以外の調整区域かによって建築の可否が大きく変わります。

汚水処理人口普及率76.3%という現実

境町の汚水処理人口普及率は76.3%です（既存K1記事より）。古い家のエリアでは下水道が未整備で浄化槽対応となっている場合もあり、建て替え時には給排水設備の更新費用も見込んでおく必要があります。

境町で建て替え・解体を検討する際に確認したいこと

1. 自分の敷地が市街化区域か調整区域（11号区域か否か）かを確認する

境町都市計画図で、対象の敷地がどちらの区域に該当するかをまず確認しましょう。市街化調整区域の場合はさらに11号区域か否かで建築可能な条件が異なります。町の都市計画課で確認するのが確実です。

2. 開発行為・建築等行為の届出が必要かを確認する

境町は立地適正化計画に基づき、居住誘導区域外での一定規模の住宅の新築・改築について、着手30日前までに町長への届出が義務付けられています（都市再生特別措置法第88条）。古い家を解体して建て替える場合も対象になり得るため、事前確認が欠かせません。

3. 浸水想定区域に該当するかハザードマップで確認する

境町は町域のほとんどが利根川の浸水想定区域に指定されています。建て替え時には、基礎の高さや設備の配置など、水害リスクを踏まえた設計を検討する価値があります。

4. 解体業者へ現地調査を依頼し、進入路・農地隣接の有無を伝える

河岸町エリアの狭い道や、農地に囲まれた立地では、重機の搬入経路が費用に影響します。見積もり依頼の際は、現地の状況を具体的に伝えることが適正価格の把握につながります（本サイトの境町解体工事の記事も参照）。

5. 解体費用の補助制度の有無を確認する

境町に空き家の解体補助金があるかどうかは、既存記事「境町に空き家の解体補助金はある？答えと代替制度」で詳しく解説しています。制度は年度によって変わる可能性があるため、着手前に必ず最新情報を町へ確認しましょう。

境町でよくある質問

Q. 境町は市街化区域と市街化調整区域どちらが多いですか？

A. 境町全体の詳細な面積比率は町都市計画課の資料で確認が必要ですが、農地率48.2%という数字からも、市街化調整区域が広く分布していることがうかがえます（目安）。

Q. 市街化調整区域の11号区域では誰でも家を建てられますか？

A. 11号区域は既存集落の維持・保全を目的に、誰でも住宅や小規模な店舗を建てることができる区域です（都市計画法第34条第11号）。ただし、区域指定の範囲や条件があるため、着工前に町都市計画課で対象地の該当を確認してください。

Q. 境町の空き家解体補助金はありますか？

A. 制度の有無・要件は既存記事「境町に空き家の解体補助金はある？答えと代替制度」で解説しています。年度によって内容が変わる可能性があるため、最新情報は町へ直接確認することをおすすめします。

Q. 境町で建て替えをする前に確認すべきことは何ですか？

A. まず敷地が市街化区域か市街化調整区域（11号区域か否か）かを確認し、次に立地適正化計画に基づく届出の要否、浸水想定区域への該当有無を確認することをおすすめします。

Q. 境町はなぜ自動運転バスで有名なのですか？

A. 境町は全国に先駆けて自動運転バスの実証運行を行うなど、「攻めのまちづくり」に取り組んでいることで知られています。人口減少下でも公共交通の充実を模索する町の姿勢を象徴する取り組みです。

Q. 境町での解体工事の費用相場はどれくらいですか？

A. 建物の構造・規模・立地条件（進入路の幅、隣地との距離など）によって異なります。詳しくは本サイトの「境町の解体工事｜費用相場から優良業者の選び方」の記事をご確認ください。

道の駅さかいと河岸の駅、暮らしを支える拠点施設

道の駅さかいを核とした交流拠点の形成

境町立地適正化計画では、「道の駅さかい」を活用したまちづくりが商業交流拠点の柱として位置づけられています。地域産業と連携した機能充実や販路拡大を進める方針が示されており、まちなかの賑わいを維持する取り組みが続けられています。

河岸の駅さかいとまちなかの回遊性

道の駅さかいから「河岸の駅さかい」、そして旧まちなかを結ぶ県道尾崎境線沿道は、都市機能誘導区域として指定されています。商業交流拠点・まちなか賑わい拠点・健康福祉拠点の3拠点が連携することで、町民の生活利便性向上を目指す構想です。古い家が多いエリアの多くはこの旧まちなかに近接しており、建て替え後の生活利便性を考えるうえでも参考になる視点です。

まとめ：境町の建て替えは「区域区分」の確認から始める

境町は利根川水運の歴史を持つ河岸町エリアと、市街化調整区域に広がる農地・集落が混在するまちです。古い家の建て替えを検討する際は、まず自分の敷地が市街化区域か市街化調整区域（11号区域か否か）かを確認し、開発行為や建築等行為の届出要否、浸水想定区域への該当有無まで含めて計画を立てることが大切です。空き家戸数が10年で100戸以上増加しているという実態を踏まえ、早めの検討をおすすめします。

関連情報として、境町の空き家の現状とまちの変化を詳しく知りたい方は「境町の空き家の現状とまちの変化【2026年】」も参考にしてください。解体補助金の詳細は「境町に空き家の解体補助金はある？答えと代替制度【2026】」、解体費用相場は「境町の解体工事｜費用相場から優良業者の選び方」でご確認いただけます。