内装解体の費用相場は？坪単価・見積もりの取り方とスケルトン工事・原状回復の違い【2026年】

「テナントを閉店するので内装解体の見積もりを取りたいけれど、坪単価も相場もわからない」「原状回復とスケルトン戻し、何が違うのか知らないまま契約するのは不安」——そんな方のために、この記事では内装解体の費用相場・坪単価・平米単価の目安から、見積もりの取り方、原状回復・スケルトン工事との違い、追加費用が発生しやすいケースまで、実務の流れに沿って解説します。

内装解体とは？建物解体・スケルトン工事との違い

まずは「内装解体」がどこまでの工事を指すのか、混同されやすい言葉との違いを整理します。

内装解体の対象範囲（内装・造作・設備を撤去し躯体は残す）

内装解体とは、壁紙・天井・床材・間仕切り壁・造作家具・厨房設備・空調ダクトなど、建物の内部に設置された内装・設備を撤去する工事です。柱・梁・床スラブ・外壁といった建物の躯体（構造体）は解体せず、あくまで内側だけを撤去するのが特徴です。店舗・オフィス・マンションの一室など、建物全体を壊さずに「中身だけ」を撤去したいケースで行われます。

建物解体（躯体解体）との違い

建物そのものを取り壊す「建物解体」は、柱・梁・基礎まで含めて建物全体をなくす工事です。一方の内装解体は躯体を残すため、廃棄物の量や重機の使用範囲が異なり、工期・費用の考え方も別物になります。「解体」という言葉だけで問い合わせると、業者によっては建物解体前提の見積もりになってしまうこともあるため、依頼時は「躯体は残し、内装のみ撤去してほしい」と明確に伝えることが大切です。

「スケルトン工事」「原状回復」との関係

内装解体を行って、躯体（コンクリート打ちっぱなしの状態）まで戻すことを「スケルトン工事」または「スケルトン戻し」と呼びます。テナント退去時に契約書で「スケルトンにして返却」と定められている場合、内装解体はその手段の一つという位置づけになります。また「原状回復」は本来「借りたときの状態に戻す」という意味で、入居時に設備があった場合はその状態に戻すのが原則ですが、事業用テナントの多くは契約の特約で「スケルトン戻し」を原状回復の内容として定めているケースが一般的です。この違いを次の章で詳しく説明します。

内装解体の費用相場｜坪単価・平米単価の目安

内装解体の費用は建物の構造・用途・撤去する設備の量によって大きく変わります。ここでは複数の解体業者比較サイトが公開している相場情報をもとにした目安を紹介します。あくまで目安であり、実際の金額は現地調査を伴う見積もりで確認してください。

業種別の坪単価の目安（飲食店・小売店舗・オフィス）

坪単価の目安は、飲食店で1坪あたり1万5,000円〜4万円程度、小売店舗・オフィスで1坪あたり1万5,000円〜3万円程度とされています。飲食店は厨房設備・グリストラップ・ダクト・排煙設備など撤去物が多く、坪単価が高くなりやすい傾向があります。

構造別の平米単価の目安

構造別に見ると、木造は1平米あたり3,000〜6,000円、鉄骨造は4,000〜9,000円、RC造（鉄筋コンクリート造）は6,000〜1万5,000円が目安とされています。スケルトン戻しまで行う場合は用途によって1平米あたり1万〜3万円程度になることもあります。RC造は躯体が頑丈な分、間仕切りや設備の撤去に手間がかかりやすく単価が上がる傾向です。

総額シミュレーション例（20坪・50坪の店舗）

坪単価2万円を目安に計算すると、20坪の店舗では総額約40万円、50坪の店舗では約100万円が目安になります。ただしこれは内装解体本体のみの概算で、アスベスト調査や特殊な設備の撤去、養生・搬出経路の制約などが加わると、この金額から上振れすることがあります。次章以降で説明する追加費用の要因もあわせて確認したうえで、複数社から見積もりを取ることをおすすめします。

テナント退去時の原状回復費用と内装解体の関係

店舗やオフィスからの退去では「原状回復費用」という言葉で内装解体を含む工事費用が請求されることが一般的です。ここでは原状回復と内装解体の関係、トラブルになりやすいポイントを整理します。

「原状回復」と「スケルトン戻し」の違い

原状回復は本来「入居時の状態に戻すこと」を意味する言葉です。入居時にすでに内装・設備がある状態（居抜き）だった場合は、その状態に戻すのが原則になります。一方でスケルトン戻しは、内装・設備をすべて撤去してコンクリート打ちっぱなしの躯体だけの状態に戻すことを指します。事業用テナントの契約書では「退去時はスケルトン状態にして返却すること」という特約が定められていることが多く、この場合は内装解体（フルスケルトン工事）が原状回復の内容そのものになります。

国交省ガイドラインは事業用テナントにも適用される？

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、通常損耗・経年劣化の補修費用は貸主負担とする考え方を示したものですが、これは主に居住用の賃貸借を想定して作成されたものです。事業用（店舗・オフィス）の賃貸借では、契約書の特約でガイドラインと異なる内容が定められていれば、原則として契約書の特約が優先されます。特約がない場合や内容が曖昧な場合に限り、ガイドラインの考え方が参考にされることがあります。退去前には契約書の原状回復に関する条項を必ず確認しましょう。

敷金・保証金からの精算とよくあるトラブル

原状回復費用は、多くの場合、入居時に預けた敷金・保証金から差し引かれて精算されます。トラブルとして多いのは「想定より原状回復費用が高額になり、敷金・保証金だけでは足りず追加請求された」というケースです。これを避けるためには、退去が決まった時点で早めに複数の内装解体業者から見積もりを取り、貸主・管理会社が指定する業者の見積もりと比較しておくことが有効です。契約によっては「指定業者以外は使用不可」という特約がある場合もあるため、契約書の確認と管理会社への事前相談を並行して進めましょう。

内装解体の見積もりの取り方・見積書の見方

費用相場を把握したら、実際に見積もりを依頼する際の流れと、見積書を読み解くポイントを確認しておきましょう。

見積もり依頼から着工・引き渡しまでの流れ

一般的な流れは、（1）現地調査の依頼、（2）現地での図面確認・撤去範囲のすり合わせ、（3）見積書の提示、（4）契約・着工日の調整、（5）必要に応じたアスベスト事前調査、（6）内装解体工事の実施、（7）廃棄物の搬出・処分、（8）清掃・引き渡し、という順番で進みます。テナント退去の場合は、賃貸契約上の退去期限から逆算して、遅くとも1〜2ヶ月前には見積もり依頼を始めると余裕を持って進められます。

見積書でチェックすべき項目（「一式」表記の落とし穴）

見積書を確認する際は「解体工事一式」のように内訳がまとめて記載されていないか注意が必要です。内訳が「一式」表記だけの場合、追加費用が発生した際に当初の見積もりとの違いが説明しにくく、トラブルの原因になりやすいためです。撤去する設備の項目ごとの数量・単価、廃棄物の処分費、養生費、諸経費が分けて記載されているかを確認しましょう。

相見積もりを取るときの注意点

相見積もりを取る際は、単に金額の高い・安いだけで比較せず、同じ撤去範囲・同じ条件で見積もってもらっているかを揃えることが重要です。安価な見積もりの中には、アスベスト調査費用や産業廃棄物処分費が別途扱いになっているケースもあるため、総額でいくらになるのかを必ず確認してから比較しましょう。

内装解体で追加費用が発生しやすいケース

当初の見積もりから金額が変わりやすい代表的な要因を紹介します。

アスベスト（石綿）事前調査・除去費用

2023年4月以降、建物の解体・改修工事を行う施工業者には、石綿（アスベスト）含有の有無に関する事前調査結果を労働基準監督署へ報告することが義務付けられています。また2023年10月以降に着工する工事では、この事前調査を「建築物石綿含有建材調査者」などの有資格者が行うことも義務化されました。対象となるのは床面積の合計80平米以上の解体工事や、請負金額100万円以上の改修工事などです。調査の結果、アスベスト含有建材が見つかった場合は、除去作業に特別な工法と費用が必要になり、当初の想定より費用・工期がかかることがあります。契約前に事前調査の実施有無と、含有が判明した場合の追加費用の考え方を業者に確認しておきましょう。

産業廃棄物の処分費用が変動する要因

内装解体で発生する廃棄物（木くず・石膏ボード・金属くず・混合廃棄物など）は産業廃棄物として処分する必要があり、処分費用は種類ごとの分別状況や処分場までの距離によって変わります。分別を丁寧に行うほど処分単価が下がることが多い一方、現場の作業時間は増えるため、業者によって費用のバランスの取り方が異なります。見積書に廃棄物の種類別処分費が明記されているかを確認すると、後から費用が変わるリスクを減らせます。

管理会社・近隣への届出やマナー

テナントビルやマンションでの内装解体では、管理会社への事前申請（工事届）や、エレベーター・共用部の養生、近隣・上下階への挨拶が必要になることが一般的です。届出の手続きに時間がかかる物件もあるため、着工希望日の余裕を持ったスケジュールを組んでおくと安心です。

信頼できる内装解体業者の選び方

費用だけでなく、安心して任せられる業者かどうかを見極めるポイントを紹介します。

建設業許可・産業廃棄物収集運搬業の許可を確認

内装解体・原状回復工事を扱う業者を選ぶ際は、建設業許可や、廃棄物を自社で運搬する場合は産業廃棄物収集運搬業の許可を持っているかを確認しましょう。無許可の廃棄物処理は不法投棄などのリスクにつながるため、許可の有無は事前に確認しておきたいポイントです。

見積書の内訳を明示してくれるか

前述のとおり「一式」表記だけでなく、撤去項目・処分費・諸経費を分けて提示してくれる業者は、追加費用が発生した場合の説明も明確な傾向があります。見積もり時点での質問への回答が具体的かどうかも、業者選びの判断材料になります。

茨城県内の店舗・テナント解体に対応

解体Do！は茨城県内で建物解体・内装解体の対応実績があり、店舗・オフィスの原状回復工事（スケルトン戻し）のご相談も承っています。退去期限が決まっている場合や、アスベスト事前調査が必要かどうか分からない場合も、まずは現地調査を伴う無料見積もりでご相談ください。

よくある質問

Q1. 内装解体だけを依頼することはできますか？建物自体は解体しません。

はい、可能です。内装解体は柱・梁・床スラブなどの躯体を残し、内装・設備のみを撤去する工事です。店舗の閉店やオフィスの移転、テナント退去時のスケルトン戻しなど、建物自体は残したまま中身だけを撤去したい場合にご依頼いただけます。

Q2. 内装解体の坪単価はどのくらいが目安ですか？

目安として、飲食店で1坪あたり1万5,000円〜4万円程度、小売店舗・オフィスで1坪あたり1万5,000円〜3万円程度とされています。厨房設備の有無や躯体の構造（木造・鉄骨・RC造）によって変動するため、正確な金額は現地調査を伴う見積もりで確認することをおすすめします。

Q3. 見積もりから工事完了までどのくらいの期間がかかりますか？

現地調査から見積もり提示までは数日〜1週間程度、契約後の着工から引き渡しまでは規模にもよりますが数日〜数週間程度が目安です。アスベスト事前調査が必要な場合や、管理会社への届出に時間がかかる物件では、さらに期間が延びることがあるため、退去期限が決まっている場合は早めのご相談をおすすめします。

Q4. アスベスト（石綿）の事前調査は必ず必要ですか？

床面積の合計80平米以上の解体工事や、請負金額100万円以上の改修工事などが対象になります。対象規模に満たない工事でも、施工業者が任意で調査を行うケースもあります。事前調査の要否や費用については、見積もり依頼時に業者へ確認しましょう。

Q5. テナントの原状回復費用は必ずスケルトン戻しになりますか？

契約書の特約内容によります。入居時に居抜き（設備がある状態）だった場合は、その状態に戻すことを原状回復とする契約もあります。事業用テナントでは「退去時はスケルトン状態で返却」という特約が一般的ですが、必ず契約書の原状回復に関する条項を確認してください。

Q6. 敷金・保証金だけで原状回復費用は足りますか？

建物の規模や設備の量によっては、敷金・保証金の範囲を超えて追加請求されるケースもあります。退去が決まった時点で早めに複数の業者から見積もりを取り、想定される費用を事前に把握しておくことをおすすめします。

あわせて読みたい：解体費用全体の坪単価については「解体費用の坪単価｜50坪・100坪の総額シミュレーション」、見積書の見方は「解体・はつり工事の見積書の見方｜「一式」表記の落とし穴と項目名」、アスベストについては「アスベストの見分け方｜解体業者が見る建材と調査義務」もご覧ください。

まとめ

内装解体は建物の躯体を残し、内装・設備のみを撤去する工事で、費用は坪単価1万5,000円〜4万円程度が目安ですが、構造や設備の量、アスベスト事前調査の要否によって変動します。テナント退去時は「原状回復」の内容がスケルトン戻しを指すことが多いため、契約書の特約を確認したうえで、早めに複数社から見積もりを取ることが費用トラブルを防ぐポイントです。解体Do！では茨城県内の店舗・テナントの内装解体・原状回復工事のご相談を承っております。お気軽にお問い合わせください。