茨城の解体工事なら解体Do！茨城県猿島郡五霞町は、県内で最も面積が小さい町のひとつでありながら、圏央道の五霞ICを擁し、人口密度は県内でも高い水準にあります。この記事では、五霞町で「古い家が多いエリア」がどこにあり、なぜ多いのか、そして建て替えを考えるときに必ず知っておくべき「市街化調整区域」の制約と、その中で建て替えを可能にする「区域指定制度」について、公式情報をもとに一次情報で解説します。
五霞町はどんな町か
五霞町は茨城県の最西端に位置し、埼玉県・千葉県と接する町です。町域の多くを利根川と江戸川に囲まれており、県内44市町村の中でも指折りの小さな面積に、人口7,457人・世帯数3,056世帯（2026年1月1日現在）が集まって暮らしています。面積が小さい分だけ集落が密集しており、これが「古い家が多いエリア」を考えるうえでの出発点になります。
圏央道・五霞ICが変えたまちの姿
五霞町の姿を語るうえで欠かせないのが、首都圏中央連絡自動車道（圏央道）の五霞ICです。工業団地の立地や物流拠点としての利便性が高まったことで、町の産業構造は農業中心から変化してきました。一方で、住宅地としての開発は限定的で、古くからの集落がそのまま残っているエリアが少なくありません。
五霞町で「古い家が多いエリア」とは
五霞町内で特に古い住宅が集積しているのは、次のようなエリアです。
元栗橋・小福田エリア（役場周辺の旧集落）
役場が置かれている小福田周辺は、五霞町の行政・生活の中心地であり、古くからの住宅が密集しています。道幅が狭く、敷地の形状が複雑な土地が多いのも特徴です。
川妻・幸主エリア（農業集落）
農地に囲まれた集落で、農家住宅を中心に築年数の古い家屋が多く見られます。敷地が広い分、母屋と離れ・納屋などの複数棟が建っているケースもあり、解体を検討する際は建物ごとの構造差にも注意が必要です。
幸手街道沿いの旧市街
古くからの街道沿いには、店舗兼住宅の形式で建てられた古い建物が残っています。接道条件が独特なケースもあり、建て替え時には道路種別の確認が特に重要になります。
五霞町の建て替え事情を左右する「都市計画区域」の構造
五霞町で建て替えを考えるとき、最初に理解しておくべきなのが「都市計画区域の区分」です。五霞町公式ホームページによると、町の都市計画区域2,311haのうち、市街化区域はわずか265ha（約11.5%）、残る2,046ha（約88.5%）が市街化調整区域に指定されています。つまり、五霞町の土地の約9割は「市街化を抑制すべき区域」というルールの中にあるということです。
市街化調整区域とは何か
市街化調整区域は、都市計画法によって「市街化を抑制すべき区域」と定められたエリアです。原則として新たな住宅の建築や増改築には制限があり、既存の家をそのまま同じ用途・同じ規模で建て替えられるとは限りません。五霞町のように調整区域の比率が高い自治体では、「古い家を解体したら、同じ場所に同じような家を建て替えられない」という事態が起こり得るため、解体前の確認が特に重要です。
市街化区域はどこにあるか
五霞町の市街化区域は、役場周辺や国道4号・県道沿いなど、比較的インフラが整った限られたエリアに集中しています。市街化区域内であれば、用途地域の制限の範囲内で比較的自由に建築が可能です。自分の土地がどちらの区域にあるかは、五霞町都市計画図で必ず確認してください。
市街化調整区域でも建て替えられる「区域指定制度」
「調整区域だから建て替えは絶望的」というわけではありません。五霞町には、都市計画法第34条第11号・第12号に基づく「区域指定制度」があります。これは茨城県が条例で定めた開発許可基準のひとつで、指定された区域内であれば、属人性（そこの出身者かどうかなど）を問われることなく、誰でも住宅等の建築を目的とした開発許可を受けられる仕組みです。
11号区域と12号区域の違い
区域指定制度は、市街化区域からの距離によって2種類に分かれます。
- 11号区域：市街化区域の境界からおおむね1km以内の区域
- 12号区域：市街化区域の境界から1kmを超える区域
どちらの区域に該当するかによって、許可の対象となる建築物の種類や規模の基準が異なる場合があります。自分の土地がどちらに該当するか、また指定区域にそもそも含まれているかどうかは、五霞町の特定プロジェクト推進課（市街地整備推進係）への確認が必須です。
区域指定制度を使うときの注意点
区域指定制度が使える場合でも、以下の点には注意が必要です。
- 指定区域外の土地では、この制度による建て替えはできない
- 建築できる用途や規模には別途基準がある
- 開発許可の手続きには一定の期間がかかる
- 接道条件（幅員・種別）を別途満たす必要がある
解体を先に進めてから「実は建て替えられなかった」となるケースを避けるため、解体の見積もり段階で建築士や工務店、町の窓口に建て替え可否を確認しておくことを強くおすすめします。
接道条件の落とし穴｜古い家ほど注意すべき理由
五霞町の集落エリアに多い古い家屋は、建築基準法が現在の形に整備される前に建てられたものも少なくありません。当時は問題なく建築できても、現在の建築基準法上の「接道義務」（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない敷地が一定数存在します。
再建築不可・セットバックの可能性
接道条件を満たさない土地は、原則として建て替えができない「再建築不可物件」に該当する可能性があります。また、接している道路が「2項道路（みなし道路）」に該当する場合は、道路の中心線から2m後退する「セットバック」が必要になり、建て替え後の敷地面積が実質的に狭くなることもあります。解体前に、法務局や町の建築担当窓口で接道状況を確認しておきましょう。
五霞町で空き家・古い家を放置するとどうなるか
市街化調整区域が多い五霞町では、空き家になった古い家をそのまま放置してしまうケースも見られます。しかし放置には次のようなリスクがあります。
- 老朽化による倒壊・部材の飛散などの防災リスク
- 雑草・害虫・害獣の発生による衛生面の悪化
- 不法侵入や放火などの防犯リスク
- 「特定空家等」に指定された場合の固定資産税優遇の解除
- 周辺の資産価値・生活環境への悪影響
空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、著しく管理不全な空き家は「特定空家等」に指定され、行政からの助言・指導、勧告、命令といった段階を経て対応が求められます。特に、五霞町の解体補助金は「勧告を受けていないこと」が交付条件のひとつとなっているため、放置が長引くほど補助金を使える選択肢が狭まっていく点に注意が必要です。
五霞町の空家解体費用の一部を助成する制度
五霞町では、老朽化により周辺の防災・衛生・生活環境の保全に悪影響を及ぼす可能性のある空家の解体を推進するため、解体費用の一部を助成する制度を設けています（五霞町公式ホームページ「空家解体費用の一部を助成します」より）。
補助金の額
補助対象経費の合計額の3分の1または30万円のいずれか低い方の額が交付されます。
補助の対象となる空き家（6つの条件）
- 交付申請日において1年以上居住しておらず、かつ使用していないこと
- 個人が所有するものであること
- 所有権以外の権利が設定されていないこと
- 公共事業の移転の補償対象でないこと
- 解体工事に伴い、ほかの補助金の交付を受けていないこと
- 空家等対策の推進に関する特別措置法第14条第2項の規定による勧告を受けていないこと
補助対象者の条件
- 空き家の所有者又は相続人であること
- 町税等に滞納がないこと
- 暴力団員等でないこと
申請方法と注意点
補助金の交付を受けようとする場合は、補助金交付申請書（様式第1号）及び添付書類を産業課へ提出します。申請の前に、必ず産業課へ相談してください。特に次の点は見落としやすいので注意しましょう。
- 申請前に工事に着手した場合は対象外になる
- 解体業者は町内業者に限られる
- 補助金額の上限に達した時点で受付が終了する
- 事業は年度内に完了させる必要がある
より詳しい補助金の条件・申請書類については、当サイトの「五霞町の空き家解体補助金｜1/3・上限30万円の条件と申請」で解説していますので、あわせてご覧ください。
近隣の坂東市・境町との違いを知っておく
五霞町の隣接エリアである坂東市も、市街化調整区域の比率が高く、建て替え時に同様の注意が必要な自治体です。ただし、区域指定制度の有無や条件は自治体ごとに異なるため、「隣の市町村と同じだろう」という思い込みは禁物です。坂東市のケースについては「坂東市の古い家が多いエリアと建て替え事情」で解説しています。
五霞町の人口・世帯の動きから見る今後
五霞町の人口は7,457人、世帯数は3,056世帯（2026年1月1日現在）です。面積が小さいながらも工業団地の立地や交通利便性により、極端な人口減少にはなっていないものの、農業集落エリアを中心に高齢化と空き家の増加は進んでいます。町の人口動態や空き家が増えやすい背景については、「五霞町の空き家の現状とまちの変化【2026年】」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
解体費用の目安を知りたい方へ
木造住宅の解体費用は、坪単価3万円台〜5万円台が目安とされますが、接道条件が悪く重機が入りにくい土地では手作業の比率が増え、費用が上振れすることがあります。五霞町の集落エリアは道幅が狭い場所も多いため、複数社から現地見積もりを取ることをおすすめします。詳しい費用相場は「五霞町 解体で後悔しない！費用相場と業者選びの全ポイント」で解説しています。
解体後は滅失登記を忘れずに
建物を解体したら、解体から1か月以内に法務局へ「建物滅失登記」を申請する義務があります。区域指定制度を使って建て替えを予定している場合も、まずは滅失登記を済ませてから開発許可・建築確認の手続きに進むのが一般的な流れです。忘れると罰則の対象になることもあるため、解体業者や土地家屋調査士に早めに相談しましょう。
五霞町の解体・建て替え相談は解体Do!へ
解体Do!は、茨城県に密着した解体工事の専門サービスです。五霞町の市街化調整区域での建て替え可否の確認、区域指定制度の適用範囲、老朽空家解体費補助金（町内業者限定）の対象になる地元業者選びまで、まとめてご相談いただけます。まずはお気軽にお問い合わせください。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 五霞町は本当に建て替えが難しいのですか？
町域の約89%が市街化調整区域であるため、市街化区域に比べると建築の自由度は低くなります。ただし、区域指定制度（都市計画法34条11号・12号）の対象区域であれば、属人性を問わず住宅の建築が可能です。まずは自分の土地がどの区域に該当するか、町の窓口で確認することが重要です。
Q2. 区域指定制度の対象かどうかはどこで確認できますか？
五霞町の特定プロジェクト推進課（市街地整備推進係）で確認できます。都市計画図も公式ホームページで公開されていますが、正確な判定は窓口での確認をおすすめします。
Q3. 五霞町の空き家解体補助金はいくらまで使えますか？
補助対象経費の合計額の3分の1、または30万円のいずれか低い方の額です。解体業者は町内業者に限られる点にも注意してください。
Q4. 古い家を解体してから、建て替えできないとわかったらどうすればいいですか？
そうした事態を避けるためにも、解体前に必ず建て替え可否を確認することが重要です。区域指定制度の対象外だった場合でも、土地の売却や、既存の建物形状を維持した範囲での修繕などの選択肢があります。解体Do!では、解体前の段階からのご相談も承っています。
Q5. 接道条件が悪い土地でも解体はできますか？
解体自体は接道条件にかかわらず可能ですが、道幅が狭いと重機が入れず手作業が増えるため、費用が上がる傾向があります。現地調査を行ったうえでの見積もりをおすすめします。
Q6. 五霞町に空き家バンクはありますか？
五霞町公式ホームページ内に空き家バンク登録情報のページがあります。解体だけでなく、活用や売却も選択肢に入れたい場合は、まず空き家バンクの登録状況を確認するとよいでしょう。
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