北茨城市の古い家が多いエリアと建て替え事情【2026年版】

茨城県の最北端、福島県との県境にある北茨城市。海沿いの国道6号を走ると、昭和の面影を残す家並みが磯原町の駅前から関本町の旧宿場筋まで途切れずに続いている。この「途切れなさ」こそが、北茨城市の建て替え事情を考えるうえで見落とされがちなポイントだ。実は北茨城市には、市街化区域と市街化調整区域を分ける「線引き」が存在しない。つまり用途地域の外であれば、建築基準法上の制限は比較的緩やかで、建て替えの自由度そのものは高い。それでも空き家や老朽家屋が目立つのはなぜか。この記事では、北茨城市の都市計画制度・地区ごとの住宅事情・使える補助制度を一次情報から整理し、「なぜ古い家がそのまま残りやすいのか」を構造から解き明かす。

北茨城市は「非線引き都市計画区域」｜まず知っておきたい建て替えの前提

建て替えを考えるとき、真っ先に確認すべきなのが自分の土地がどの都市計画区域に属しているかだ。多くの自治体では「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれ、調整区域では新築や建て替えに厳しい制限がかかる。しかし北茨城市都市建設課が公表している「よくある質問と回答（建築基準法関係）」によれば、北茨城市の都市計画区域は「区域区分非設定」、つまり非線引きである。市街化調整区域という区分そのものが存在しないため、区域区分を理由に建て替えができないという事態は起きにくい構造になっている。

用途地域が指定されているのは磯原駅周辺など一部のみ

非線引きであっても、用途地域（住居系・商業系・工業系などの土地利用のルール）は指定されている。北茨城市の場合、用途地域が指定されているのは磯原町の中心市街地や国道6号沿いの一部エリアが中心で、市域の大部分は「用途地域無指定区域」にあたる。用途無指定区域の建ぺい率・容積率は、市の公式回答によると建ぺい率60％・容積率200％（平成16年5月1日以降の基準）。これより古い建物では、建ぺい率70％・容積率400％という現行より緩い基準で建てられているケースもあり、現行基準で建て替えると同じ規模の建物を建てられない「既存不適格」の状態になっていることも珍しくない。

防火地域はゼロ、準防火地域は磯原駅周辺の一部のみ

火災に関する規制も北茨城市は比較的限定的だ。市内に防火地域の指定はなく、準防火地域も磯原町（磯原駅周辺）の一部にとどまる。用途地域が指定されている区域（防火・準防火地域を除く）は建築基準法第22条区域として、屋根の不燃化などの規制がかかる。裏を返せば、それ以外の広いエリアでは建築構造の自由度が比較的高いということでもある。

7地区で異なる「古い家が多い理由」

北茨城市は1956年（昭和31年）3月31日、南中郷村・磯原町・関南村・大津町・平潟町・関本村の6町村が合併して誕生した（前年の1955年には磯原町と華川村も合併済み）。この成り立ちの違いが、現在の7地区（中郷・磯原・大津・華川・関本・関南・平潟）それぞれの「古い家が多い理由」の違いに直結している。

中郷町｜常磐道沿線に広がる新旧混在エリア

人口12,426人と7地区で最大の中郷町は、常磐自動車道の中郷サービスエリアを抱える交通の要衝。比較的新しい住宅も点在する一方、旧道沿いには合併以前からの農家住宅も多く残る。用途地域は限定的で、多くが用途無指定区域にあたる。

磯原町｜市の中心市街地、防火規制がある唯一のエリア

人口10,580人の磯原町は北茨城市の中心市街地で、磯原駅周辺に用途地域と準防火地域が指定されている唯一のエリアだ。駅前の商店街には昭和期に建てられた店舗兼住宅が多く、道路幅員の狭さから建て替え時に「セットバック」（道路後退）が必要になるケースが目立つ。

大津町｜五浦海岸の景観と老朽家屋の両立エリア

人口4,387人の大津町は、岡倉天心ゆかりの五浦海岸と六角堂で知られる観光地。海沿いの集落には古い漁師町の家並みが残り、狭小・不整形な敷地が多いため、接道条件を満たさず再建築が難しい「再建築不可」に近い土地も一部に存在する。

華川町・関本町｜山間部の農業集落と旧宿場町

華川町（3,477人）は山間部に農地と集落が点在するエリアで、農地転用の手続きが絡む土地が多い。関本町（2,992人）はかつての旧宿場町で、間口が狭く奥に長い「うなぎの寝床」型の敷地が目立ち、現行の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさない土地の建て替えでは、セットバックや位置指定道路の確認が必要になる。

関南町・平潟町｜工業エリアと漁港のまち

関南町（2,622人）は工業エリアとしての性格が強く、平潟町（1,649人・7地区で最小）は漁港を中心とした集落構造。いずれも古くからの職住近接型の住宅地で、建て替えの際は敷地の狭さと接道条件がボトルネックになりやすい。

「古い家」を建て替える前に必ず確認したい3つのポイント

1. 接道義務を満たしているか

建築基準法上、建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接している必要がある。関本町の旧宿場筋や磯原町の裏路地のように、昭和以前の道路形態がそのまま残るエリアでは、この接道義務を満たさない敷地が少なくない。満たさない場合は「43条但し書き」の許可や、セットバックによる対応が必要になり、建て替え前の測量・行政相談が欠かせない。

2. 用途地域と建ぺい率・容積率の基準日

前述の通り、平成16年5月1日を境に用途無指定区域の建ぺい率・容積率が変更されている。古い建物をそのままの規模で建て替えられるとは限らないため、現況の建物が「既存不適格」に該当するかどうかを都市建設課の窓口で事前に確認しておく必要がある。

3. 昭和56年5月31日という耐震基準の分かれ目

建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正された（新耐震基準）。北茨城市が実施する耐震関連の補助制度も、この日付を基準に対象を区切っている。次章で詳しく見ていく。

北茨城市木造住宅耐震化促進補助金｜昭和56年5月31日以前の住宅が対象

北茨城市都市建設課が所管する「北茨城市木造住宅耐震化促進補助金交付要綱」（平成27年3月20日告示第29号、令和5年4月1日改正）を確認すると、対象となる既存木造住宅は昭和56年5月31日以前に新築工事が適法に着手された、地上階数2以下の戸建て住宅（兼用住宅を含む）と定義されている。

補助の中身｜耐震改修設計と耐震改修工事の2段階

補助金は「耐震改修設計費」と「耐震改修工事費」の2段階に分かれる。耐震改修設計費は補助率3分の1・上限10万円、耐震改修工事費は補助率3分の1・上限40万円。ただし工事費の補助を受けるには、耐震診断における上部構造評点（建物の強度を示す指標）が1.0未満であること、改修設計の際の精密診断で評点が0.3以上向上し、かつ改修後の評点が1.0以上になることが条件になる。単なる部分的な補強では対象にならない点に注意したい。

市内事業者との契約が条件

耐震改修工事を行う場合は、市内に事務所または事業所を有する事業者と契約を締結することが要件の一つに定められている。市外の業者に依頼する場合は対象外となるため、事前確認が欠かせない。

建て替え（解体）そのものは対象外

この制度はあくまで「改修」を対象としたもので、老朽化した木造住宅を解体して新築する「建て替え」そのものへの補助ではない。北茨城市の解体費用そのものへの補助金については、北茨城市の解体補助金｜無い理由と使える2つの制度で無い理由と代替策を詳しく解説しているので、あわせて参考にしてほしい。

建て替えず「空き家バンク」で活かすという選択肢

建て替え費用や解体費用の負担を考えたとき、すぐに手を付けず空き家バンクへの登録を検討する所有者も多い。北茨城市の空き家バンク制度は、市と協定を結んだ10社の協力宅建業者が仲介する仕組みで、令和7年4月1日改正の実施要綱に基づき運用されている。加えて2026年4月には、株式会社ジチタイアドとの官民協働事業「アキソル」がスタートし、空き家・空き地の総合相談窓口として無料相談や業者マッチングを行っている（電話0120-772-135）。建て替えるか、解体して売却するか、そのまま貸すか──判断に迷う場合は、こうした窓口へ一次相談してから方針を決めるのも一つの方法だ。北茨城市全体の人口動態や空き家対策の詳しい制度については北茨城市の空き家の現状とまちの変化で解説している。

管理が不十分な空き家は「助言・指導」の対象に

放置されたまま老朽化が進む空き家については、改正空家法に基づき市から所有者へ助言・指導が行われる仕組みがある。北茨城市では特定空家等に対する略式代執行の実例も確認されており、「そのうち直そう」と先送りにするほど選択肢が狭まっていく点は意識しておきたい。

公示地価から見る北茨城市の不動産事情

2026年（令和8年）の北茨城市の公示地価は、住宅地平均が坪単価6万6,776円前後、市全体では坪8万円前後で、前年比おおむね0.4％程度の下落基調にあるとする民間集計がある（正確な数値は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を参照）。長期的な下落傾向がある中で、老朽家屋を「そのまま所有し続けるコスト」と「建て替え・解体して活用するコスト」を比較検討する所有者が増えている。

建て替え・解体・空き家バンク｜3つの選択肢をどう比べるか

古い家を前にしたとき、選択肢は大きく3つに分かれる。1つ目は建て替え（解体して新築する）、2つ目は空き家バンクなどを通じた活用・売却、3つ目は当面そのまま保有し続けること。北茨城市の場合、非線引き都市計画区域という制度的な自由度の高さから、接道条件さえクリアできれば建て替え自体のハードルは他の線引き自治体より低い傾向にある。一方で、7地区それぞれの敷地の狭さ・接道状況・用途地域の有無によって現実的な選択肢は変わってくるため、まずは自分の土地がどの条件に該当するか確認することが出発点になる。

まとめ｜北茨城市の建て替えは「制度の自由度」と「敷地条件」の両面で判断を

北茨城市は非線引き都市計画区域という制度上の特徴により、建て替えそのものの自由度は比較的高い。しかし磯原町の駅前や関本町の旧宿場筋のように、接道義務を満たさない狭小敷地が残るエリアも多く、「建てられるかどうか」は地区と敷地条件によって大きく異なる。昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅であれば耐震改修補助金の対象になる可能性もあるため、まずは都市建設課への相談や耐震診断から始めるのも一つの方法だ。解体という選択肢を検討する場合は、まず北茨城市の解体費用相場で目安を確認したうえで、当店（解体Do！）まで無料でご相談いただきたい。

よくある質問

Q1. 北茨城市は市街化調整区域がありますか？

A. ありません。北茨城市の都市計画区域は「区域区分非設定（非線引き）」で、市街化区域・市街化調整区域という区分自体が存在しません。ただし用途地域の指定エリアと無指定エリアの違いはあるため、建ぺい率・容積率の確認は必要です。

Q2. 用途地域が指定されていない土地でも建て替えはできますか？

A. 可能です。用途無指定区域でも建築基準法上の建ぺい率60％・容積率200％（平成16年5月1日以降の基準）などのルールに従えば建て替えができます。ただし接道義務など他の基準は別途満たす必要があります。

Q3. 耐震改修補助金の対象になる住宅の条件を教えてください。

A. 昭和56年5月31日以前に新築工事が適法に着手された、地上階数2以下の戸建て住宅（兼用住宅含む）が対象です。延べ面積30平方メートル以上であることなど、その他の要件も北茨城市木造住宅耐震化促進補助金交付要綱に定められています。

Q4. 耐震改修ではなく解体して建て替える場合、補助金はありますか？

A. 解体費用そのものへの補助金は北茨城市にはありません（詳しくは既存記事「北茨城市の解体補助金｜無い理由と使える2つの制度」をご覧ください）。耐震化促進補助金はあくまで改修を対象とした制度です。

Q5. 接道義務を満たさない土地の場合、建て替えを諦めるしかないですか？

A. 諦める前に、建築基準法第43条但し書きによる許可の可能性や、セットバック（道路後退）による対応が可能か、都市建設課の窓口で相談することをおすすめします。関本町の旧宿場筋など、昔ながらの狭い道路に接する土地では特に事前確認が重要です。

Q6. 空き家バンクとアキソル、どちらに相談すればいいですか？

A. 空き家バンクは宅建業者を通じた売買・賃貸のマッチングが中心、アキソルは解体・活用・相続など幅広い相談に対応する総合窓口という違いがあります。まず方針が定まっていない場合はアキソル（0120-772-135）へ、売却先を探したい場合は空き家バンクへ相談するとよいでしょう。