石岡市の古い家が多いエリアと建て替え事情【2026年版】

石岡市で「古い家が多い」と言われるのはどのエリアか、そして建て替えを検討するときに何を確認すればよいか。石岡市は平成17年（2005年）に旧石岡市と旧八郷町が合併して誕生した市で、市街地の成り立ちが大きく異なる2つのエリアを持っています。この記事では、一次情報にもとづいて石岡市の建て替え事情を整理します。

石岡市の成り立ちと2つのエリアの違い

石岡市は令和の現在も、旧石岡市（石岡地区）と旧八郷町（八郷地区）で都市計画上の扱いがはっきり分かれています。石岡市公式サイトによれば、石岡地区は全域が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に線引きされています。一方、八郷地区は一部の国有林を除いて都市計画区域ではあるものの、市街化区域・市街化調整区域の線引きがない「非線引き」区域です。

この違いは建て替えの可否や手続きに直結します。市街化調整区域では原則として新築・建て替えに開発許可などの制限がかかりますが、非線引き区域である八郷地区の多くは、用途地域が指定されている柿岡周辺を除き、比較的制限がゆるやかです。

古い家が多いと言われる3つのエリアタイプ

タイプ1：石岡地区の中心市街地（旧城下町・商家町）

石岡地区の中心市街地は、江戸時代から府中藩の城下町・商家町として発展してきたエリアです。看板建築（昭和初期に流行した、モルタルなどで洋風の看板のような正面を作る建築様式）が数多く残り、独特の町並みを形成しています。道が狭く敷地の間口が細長い区画が多いのが特徴です。

タイプ2：八郷地区の里山集落

八郷地区は筑波山地の西麓に広がる農村地域で、茅葺き民家をはじめとする伝統的な農家建築が点在します。集落単位で古くからの家屋が集まっており、道路幅が狭い私道や農道に接する敷地も少なくありません。

タイプ3：昭和期分譲の住宅団地

石岡駅周辺や国道6号沿いには、高度経済成長期からバブル期にかけて分譲された住宅団地が広がります。建築から40〜50年が経過し、当時の建築基準（新耐震基準は昭和56年6月以降）を満たさない住宅が一定数含まれます。

築年数が古い家に起きやすいこと

再建築の可否を左右する接道状況

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない敷地には建物を建てられません（再建築不可）。石岡地区の旧城下町エリアや八郷地区の集落内には、この基準を満たさない狭い道路に接する敷地が見られます。建て替えを検討する際は、まず自分の敷地がどの道路種別に接しているかを石岡市都市計画課で確認することが欠かせません。

新耐震基準前の建物と耐震性

昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた木造住宅は「旧耐震基準」に該当し、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。石岡市ではこの年代の住宅（石岡地区は昭和26年以前、八郷地区は平成4年以前に建築確認を受けたものは年代要件を問わず対象）を対象に、耐震診断・耐震改修の支援制度を設けています。

石岡市の建ぺい率・容積率と用途地域の考え方

石岡市公式サイトによれば、市街化区域内および八郷地区の柿岡周辺は用途地域が指定されており、用途地域ごとに建ぺい率・容積率が定められています。用途地域外（八郷地区の多くのエリア）は、建ぺい率60％・容積率200％が基準です。建て替えで延床面積を増やしたい場合は、この容積率の上限が計画に影響するため、事前確認が欠かせません。

また、石岡地区の用途地域内（準防火地域を除く）には建築基準法22条・23条区域が指定されており、屋根・外壁に防火措置が必要です。八郷地区にはこの対象地区はありません。八郷地区は住環境の保全等の観点から特定用途制限地域が指定されているため、建築できる用途に制限がある点にも注意が必要です。

【図解】石岡市の2地区と3つのエリアタイプ

建て替え・解体を検討するときの判断ポイント

まず敷地の接道状況と都市計画区域を確認する

建て替えの可否は、敷地がどの道路に接しているか、そして市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域のどこに位置するかで大きく変わります。石岡地区は市街化調整区域を含むため、区域によっては建て替えに開発許可などの手続きが必要になる場合があります。八郷地区は非線引きですが、柿岡周辺は用途地域が指定されているため、建ぺい率・容積率の制限を受けます。詳細は石岡市都市計画課で確認できます。

次に建物の状態（耐震性・劣化・アスベスト）を確認する

昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた木造住宅は、耐震診断を受けることで自分の家の耐震性を客観的に把握できます。あわせて、古い建材にアスベストが使用されていないかも解体・改修時に確認が必要です。

【図解】建て替え・解体の判断フロー

石岡市が実施している住宅関連の支援制度

木造住宅耐震診断士派遣事業

石岡市では、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた戸建て木造住宅（2階建て以下）を対象に、茨城県が認定する「木造住宅耐震診断士」を派遣する事業を実施しています。自己負担は2,000円程度で、募集戸数には限りがあります（令和8年度は4戸）。石岡地区は昭和26年以前、八郷地区は平成4年以前に建築確認を受けた住宅は、この年代条件を問わず対象になります。

木造住宅耐震改修補助金事業

耐震診断の結果をふまえて耐震改修計画を作成し、市内の工務店等で耐震改修工事を実施した場合、補助対象経費の2分の1（設計・工事合わせて上限50万円）が助成されます。令和8年度から条件が緩和されています。

石岡市住まいづくり推進事業補助金

市外からの転入者・Uターン転入者が、自ら居住する住宅を建築し定住する場合に建築費用の一部を補助する制度です。補助額は建築費用の10％以内で上限30万円、中心市街地に建築する場合は10万円上乗せ、Uターン転入者はさらに20万円上乗せされます。申請は工事着工前に行う必要があります（着工可能日まで3週間程度を要するため要注意）。

解体を選ぶ場合に押さえておきたい実務ポイント

解体費用の目安と残置物・アスベストの扱い

木造住宅の解体費用は、建物の構造・延床面積・接道状況によって変動します。敷地が狭い道路にしか接していない場合、重機の搬入経路が限られ、手作業が増えることで費用が上がる傾向があります。残置物の処分費やアスベスト含有建材の調査・除去費は別途かかる場合があるため、見積り時に内訳を確認することが大切です。

建物滅失登記と解体後の選択肢

解体工事が完了したら、1か月以内に法務局へ建物滅失登記を申請する必要があります。その後は、土地として売却する、空き家バンクへ登録する、更地のまま賃貸活用するなど複数の選択肢があります。

石岡地区の狭小な旧市街地や、八郷地区の細い集落道に接する敷地では、重機の搬入経路や近隣への配慮など、現地事情に詳しい業者かどうかが工期・費用に影響します。見積りを取る際は、解体費用だけでなく、残置物処分費・アスベスト調査費・整地費が内訳に含まれているかを確認しましょう。複数の業者から相見積りを取ることで、適正価格の判断がしやすくなります。

建て替えは一般的に、現地調査・見積り取得、既存建物の解体、建物滅失登記、新築工事の着工、完成・引き渡しという流れで進みます。解体から新築の完成まで、規模にもよりますが半年〜1年程度を見込んでおくと計画が立てやすくなります。住まいづくり推進事業補助金などの制度を利用する場合は、着工前の申請が必須である点に注意が必要です。

石岡市の空き家をめぐる現状（参考）

石岡市の空き家対策計画や空き家バンク制度、空き家解体補助金（上限30万円）については、別記事「石岡市の空き家の現状とまちの変化」および「石岡市の空き家解体補助金30万円｜条件と落とし穴」で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 石岡市で「古い家が多い」と言われるのはどのエリアですか？

石岡地区の中心市街地（旧城下町・商家町）、八郷地区の里山集落、そして昭和期に分譲された住宅団地の3タイプが代表的です。それぞれ建築年代や道路事情が異なります。

Q2. 自分の家が市街化調整区域かどうかはどこで確認できますか？

石岡市都市計画課で都市計画図を確認できます。石岡地区は市街化区域・市街化調整区域に分かれており、八郷地区は一部の国有林を除き非線引きです。

Q3. 石岡市に解体費用そのものを補助する制度はありますか？

あります。上限30万円の空き家解体補助金制度がありますが、「特定空家等」または「不良住宅」に該当することなど条件があります。詳細は別記事で解説しています。

Q4. 木造住宅耐震診断士派遣事業は誰でも利用できますか？

昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた戸建て木造住宅（2階建て以下）の所有者で、税金の滞納がない方が対象です。石岡地区・八郷地区で年代要件が一部異なります。募集戸数に限りがあるため、早めの申込みが推奨されます。

Q5. 住まいづくり推進事業補助金はどのくらいの金額を受けられますか？

建築費用の10％以内で上限30万円です。中心市街地に建築する場合は10万円、Uターン転入者はさらに20万円が上乗せされます。

Q6. 八郷地区の茅葺き民家も解体できますか？

可能です。ただし伝統的な建築工法のため、通常の木造住宅より解体費用が高くなる場合があります。事前に複数業者から見積りを取ることをおすすめします。近隣の土浦市の古い家が多いエリアと建て替え事情もあわせてご参照ください。

まとめ｜石岡市の古い家との向き合い方

石岡市は石岡地区と八郷地区で都市計画上の扱いが大きく異なり、建て替えの可否は敷地の接道状況と都市計画区域の確認から始まります。旧耐震基準の住宅は、まず耐震診断で状態を把握し、耐震改修・建て替え・解体のどれが最適かを判断することが大切です。解体を選ぶ場合は、地域の状況を熟知した専門業者に相談することで、無駄のない進め方ができます。