城里町の古い家が多いエリアと建て替え事情【2026年版】

城里町の古い家はなぜ「線引きなし」の町なのか

城里町で実家や空き家の建て替えを検討すると、真っ先にぶつかるのが「うちの土地は建て替えできるのか」という疑問です。結論から言うと、城里町は都市計画法上の「線引き（区域区分）」を行っていない町です。市街化区域・市街化調整区域という区分そのものが存在しないため、多くの土地では建て替えの可否そのものより「用途地域があるかどうか」「接道条件を満たしているか」が判断の分かれ目になります。この記事では、城里町の都市計画の構造、古い家が集中しやすいエリアの特徴、耐震・解体に関する補助制度を、町公式サイト・茨城県資料の一次情報にもとづいて整理します。

この記事でわかること

• 城里町に「市街化調整区域」が存在しない理由と、それでも建て替えに注意が必要な土地の見分け方
• 常北・桂・七会の旧3町村それぞれの古い家が多いエリアの特徴
• 城里町の用途地域（常北都市計画区域）の範囲と、区域外の土地の扱い
• 木造住宅の耐震診断・耐震改修補助金の内容
• 城里町に解体費用そのものの補助金がない事実と、使える代替制度
• 空き家を放置した場合のリスクと、実家の今後を考える3つの選択肢

城里町の都市計画｜「線引きなし」の常北都市計画区域

城里町の都市計画区域は「常北都市計画区域」と呼ばれ、城里町の行政区域のうち一部だけが指定されています（茨城県「常北都市計画　都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」より）。旧常北町の市街地を中心とした区域で、旧桂村・旧七会村のエリアの多くは都市計画区域の外にあります。

区域区分（線引き）を定めていない

茨城県の資料では、常北都市計画区域について「区域区分を定めない」と明記されています。理由として、人口が社会減の傾向にあり急激な市街地拡散の可能性が低いこと、農地転用率が低く農業振興地域整備法・農地法・森林法などの他法令で農地や緑地の保全が図られていることが挙げられています。つまり、市街化を強力に抑制する「市街化調整区域」という区分自体が城里町には存在しません。これは、線引きのある水戸市やひたちなか市とは根本的に異なる制度構造です。

用途地域は昭和63年に指定

区域区分がない一方で、常北都市計画区域の一部には「用途地域」が指定されています。城里町では昭和63年に用途地域を定め、計画的な土地利用を進めてきました。町役場周辺の中心市街地とその周辺住宅地が主な指定エリアで、第一種低層住居専用地域などでは建ぺい率・容積率の上限が定められています。用途地域の外側（無指定区域）では、建ぺい率・容積率とも比較的緩やかな基準が適用されますが、建築基準法上の接道義務など基本ルールは変わりません。

都市計画区域そのものの外側にある土地も多い

重要なのは、常北都市計画区域は城里町の「一部」でしかないという点です。旧桂村・旧七会村エリアの大部分は、そもそも都市計画区域の指定を受けていません。都市計画区域外の土地は、開発行為の許可基準や用途規制が異なり、建て替えの自由度は高い一方で、上下水道などのインフラ整備状況を個別に確認する必要があります。「自分の土地が常北都市計画区域の中か外か」は、建て替えを検討する最初のステップとして町都市建設課への確認をおすすめします。

城里町で古い家が多いエリアの特徴｜旧3町村ごとの違い

城里町は2005年2月1日に常北町・桂村・七会村が合併して誕生した町です。合併から20年が経ちますが、古い家の分布や建て替え事情は旧町村ごとに大きく異なります。

常北地区（旧常北町）｜用途地域があり建て替えしやすい

町役場やコミュニティセンターが立地する城里町の中心市街地です。常北都市計画区域の用途地域指定を受けているエリアが集中しており、建て替えの際のルールが比較的明確です。国道123号沿いは商業・業務地としての土地利用が進む一方、周辺の住宅地は昭和40〜50年代に建てられた木造住宅が多く残り、高齢化と空き家化が同時に進行しています。

桂地区（旧桂村）｜那珂川沿いの農村部、都市計画区域外が中心

那珂川に面した桂地区は、農地や平地林が広がる農村部です。多くのエリアが都市計画区域の指定を受けておらず、建築基準法上の用途規制は緩やかですが、集落によっては上下水道が未整備で、建て替え時に浄化槽設置などの追加費用がかかる場合があります。古くからの農家住宅が多く、相続後に空き家化するケースが目立ちます。

七会地区（旧七会村）｜山間部、既存集落の維持が課題

城里町の西部、山地に近い七会地区は、町内でもっとも高齢化が進むエリアの一つです。都市計画区域の外にあり、建築規制そのものは厳しくありませんが、集落の人口減少により生活インフラの維持自体が課題になっています。古民家や伝統的な農村家屋が残る一方、後継者不在で空き家化した家屋の解体・活用の相談が増えています。

城里町の耐震診断・耐震改修補助金

城里町では、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅を対象に、耐震診断・耐震改修に関する補助制度を設けています（城里町公式サイト「城里町耐震改修事業」より）。対象住宅の所有者に町税等の滞納がないことが条件の一つとされています。建て替えを検討する際も、まず耐震診断で現状の評点を確認したうえで「改修で済むか」「建て替えが妥当か」を判断する流れが一般的です。補助内容や受付期間は年度によって変わるため、着手前に町都市建設課へ最新の要綱を確認することをおすすめします。

城里町に解体費用そのものの補助金は「ありません」

先に結論をお伝えすると、城里町には建物解体そのものの費用を補助する制度は現在ありません（2026年時点、町公式サイトの住宅関連助成金一覧を確認）。「古い家を解体してから建て替えたい」というケースで使える解体専用の補助金は用意されていません。

代わりに使える2つの制度

解体そのものへの補助はありませんが、条件次第で使える代替制度が2つあります。ひとつは危険なブロック塀等を撤去する場合の補助金、もうひとつは空家バンクに登録した住宅を解体・リフォームして活用する場合に使える補助金です。制度の詳しい補助額・条件・申請の順番（交付決定前に着工すると補助を受けられない点を含む）は、当サイトの城里町の解体補助金に関する記事で詳しく解説しています。

建て替え前に確認しておきたい4つのポイント

1. 自分の土地が常北都市計画区域の中か外か

区域の内外で用途規制の有無が変わります。町都市建設課の窓口で確認するのが確実です。

2. 用途地域が指定されているか、建ぺい率・容積率の上限

用途地域内であれば建ぺい率・容積率の上限が定められています。指定がないエリアでも建築基準法上の別の基準（用途地域の指定のない区域の基準）が適用されるため、設計事務所や解体業者に事前確認を依頼すると安心です。

3. 接道義務を満たしているか

農村部の古い家屋では、建築基準法上の道路に接していない、あるいは幅員が不足しているケースがあります。再建築ができない「再建築不可」の土地に該当しないか、解体前に必ず確認してください。

4. 昭和56年5月31日以前の建物かどうか

耐震診断・耐震改修補助金の対象になるかどうかの分かれ目です。建築確認済証や登記情報で建築時期を確認しておきましょう。

空き家を放置するとどうなるか

城里町でも、空き家を放置したまま数年が経過するケースは珍しくありません。老朽化が進むと屋根や外壁の崩落リスクが高まり、「特定空家等」に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が増えるおそれがあります。周辺住民とのトラブルにつながることもあるため、早めに方向性を決めることが結果的に負担を軽くします。

実家の今後を考えるときの3つの選択肢

1. 用途地域・接道条件を確認したうえで建て替える

常北地区など用途地域があるエリアであれば、建て替えの選択肢は現実的です。耐震改修補助金の活用もあわせて検討できます。

2. 空家バンクに登録して活用する

桂・七会地区など農村部の古民家は、空家バンクを通じた移住希望者とのマッチングで活用される例もあります。

3. 解体して更地にする

建て替え予定がなく、管理の負担が大きい場合は解体という選択肢もあります。解体費用そのものの補助金は無いため、複数業者からの見積もり比較が費用を抑える最も確実な方法です。

あわせて読みたい：城里町の空き家の現状とまちの変化【2026年】／城里町の解体補助金｜ブロック塀20万円と代替制度【2026】／水戸市の古い家が多いエリアと建て替え事情【2026年】

まとめ｜城里町は「区域区分なし」だからこそ事前確認が重要

城里町には市街化調整区域という縛りがない一方、常北都市計画区域の内外・用途地域の有無・接道条件という3つの確認ポイントがあります。旧3町村（常北・桂・七会）でエリアごとの事情も異なるため、「うちの土地はどう扱われるのか」を早い段階で明確にすることが、建て替えでも解体でも失敗を防ぐ近道です。

城里町の解体・空き家のご相談は無料です

解体Do!では、城里町エリアの解体工事・空き家の建て替え相談を無料で承っています。都市計画区域の内外の確認から、耐震診断の要否、複数の解体プランのご提案まで、地元の解体業者だからこそわかる視点でサポートします。

よくある質問

Q1. 城里町に市街化調整区域はありますか？

ありません。城里町の常北都市計画区域は「区域区分を定めない」都市計画区域で、市街化区域・市街化調整区域という区分自体が存在しません（茨城県資料「常北都市計画　都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」より）。

Q2. 城里町全域が都市計画区域ですか？

いいえ。常北都市計画区域は城里町の行政区域のうち一部のみで、旧桂村・旧七会村エリアの多くは都市計画区域の指定を受けていません。

Q3. 城里町で解体費用の補助金はありますか？

建物解体そのものへの補助金は2026年時点でありません。危険なブロック塀等の撤去や、空家バンク登録住宅のリフォームなど、条件付きの代替制度は存在します。詳しくは当サイトの城里町の解体補助金に関する記事をご覧ください。

Q4. 木造住宅の耐震診断・耐震改修に補助金はありますか？

昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅を対象に、城里町の耐震改修事業として補助制度があります。年度により受付期間や条件が変わるため、町都市建設課への確認をおすすめします。

Q5. 空き家を放置するとどんなリスクがありますか？

老朽化による倒壊リスクのほか、「特定空家等」に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が増えるおそれがあります。近隣とのトラブルに発展することもあります。

Q6. 解体Do!に城里町の建て替え・解体相談はできますか？

はい、可能です。電話・LINE・お見積りフォームから無料でご相談いただけます。