水戸市の古い家が多いエリアと建て替え事情【2026年】

水戸市の住宅ストックはどう積み上がったのか

水戸市は茨城県の県庁所在地として、江戸時代からの城下町を核に市街地が広がってきました。常住人口は茨城県の推計（令和8年4月1日現在）で265,037人、世帯数は128,700世帯です。県内最大都市でありながら、住宅の「古さ」の分布には城下町特有の偏りがあります。空き家全体の現状や制度については水戸市の空き家の現状とまちの変化で詳しく解説しています。

戦後の水戸市は、国道50号沿いや国道6号沿いへの市街地拡大、そして1980年代以降の郊外区画整理（見和・堀町・元吉田など）によって、新しい住宅地を外側に積み増してきました。その一方で、中心部にあたる大工町・泉町・南町・下市エリアの木造住宅は建て替えのタイミングを逃したまま年数を重ねているものが少なくありません。

県庁移転と中心市街地の空洞化

水戸市の中心市街地は、1999年（平成11年）の茨城県庁移転（水戸駅北口から現在の笠原町エリアへ）を境に、行政機能・商業機能の郊外シフトが進んだとされています。水戸商工会議所も中心市街地の空洞化を課題として挙げており、大工町1丁目地区では市街地再開発事業が進められました。老朽木造建築物の点在と、更地・青空駐車場の多さが再開発前の課題として指摘されていた地区です。

「城下町」が生んだ敷地の複雑さ

水戸城を中心とした旧城下町エリアは、道路が曲がりくねり、敷地の形状や間口も不整形なものが多く残っています。区画整理された郊外の住宅地とは異なり、接道条件や敷地形状の制約から建て替えの選択肢が限られる家屋が集中しているのが特徴です。

古い家が多いエリアの特徴

水戸市内で「古い家が多い」と言われるエリアには、共通する背景があります。ここでは代表的な3つのタイプに分けて整理します（特定の町丁の資産価値を評価するものではなく、一般的な傾向として紹介します）。

大工町・泉町・南町エリア（中心市街地）

水戸駅北口から北へ広がる旧来の中心市街地です。商業地としての土地の使われ方が優先されてきた歴史があり、住宅としては老朽化した木造住宅・店舗兼住宅が残る一方、再開発ビルやマンションも部分的に混在します。大工町1丁目地区の再開発のように、行政主導の建て替え・高度利用が進むエリアと、個人所有のまま取り残される老朽住宅が両立している状態です。

下市（本町・柳町周辺）エリア

那珂川に近い低地に位置する下市エリアは、水戸城下町の商業中心地として栄えた歴史を持ちます。道路幅が狭く敷地が細長い「うなぎの寝床」型の宅地が多く、建て替え時に接道義務（建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たせず、既存不適格のまま建て替えが難しい家屋が一定数存在するとされるエリアです。

元吉田・見和など昭和期の住宅団地エリア

高度経済成長期からバブル期にかけて開発された住宅団地は、当時30〜40代だった取得者がそのまま高齢化し、団地全体が一斉に「古い家」を抱える時期を迎えつつあります。区画そのものは整形で建て替えやすい一方、同時期入居ゆえに解体・建て替え・空き家化が同じ時期に集中しやすいという特徴があります。

新しい住宅地との対比で見える違い

水戸市内でも、内原地区や見和・住吉方面の新興住宅地、常磐自動車道インターチェンジ周辺は比較的新しい住宅の割合が高いエリアです。旧城下町エリアとの違いを整理すると、建て替えのしやすさに関わる要素が見えてきます。

区画整理・用途地域による建て替えやすさの差

区画整理事業が実施されたエリアは、道路幅員・敷地形状が建築基準法に適合するよう整えられているため、建て替え時の制約が少ない傾向にあります。一方、城下町由来の未整理な街区は、同じ「水戸市内」でも建て替えの難易度が大きく異なります。加えて、水戸市は用途地域ごとに建ぺい率・容積率、高さ制限などが定められており、中心市街地は商業地域として高い容積率が設定されている場所がある一方、隣接する住居系エリアでは制限が異なります。同じ古い家でも、建て替え後にどのような規模の建物が建てられるかはエリアによって差があります。

築年数が古い家に起きること

水戸市に限らず、築30〜50年を超える木造住宅では、次のような課題が顕在化しやすくなります。

設備劣化とアスベスト建材の可能性

目に見えない床下・壁内の配管・配線は、住みながらの交換が難しく、劣化に気づいた時には水漏れや漏電といったトラブルとして表面化することがあります。また、2006年（平成18年）以前に建てられた建物は、屋根材・外壁材にアスベストを含む建材が使われている可能性があります。解体時は事前調査と、該当する場合は法令に基づいた適切な除去作業が必要です。

耐震基準と再建築可否のリスク

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除の対象となる家屋の条件にも、この昭和56年5月31日という基準日が使われています。また、前述の下市エリアなど、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない場合、現在の建物を解体すると同じ場所に新しい建物を建てられない「再建築不可」の土地になっているケースがあります。解体前に必ず確認が必要なポイントです。

建て替え・解体を考えるときの判断ポイント

「古い家をどうするか」を考える際、水戸市内では立地によって選択肢の幅が異なります。

再建築可能かどうかを最初に確認する

建て替えを検討する場合、まず敷地が再建築可能な条件を満たしているかどうかの確認が最優先です。水戸市建築指導課の窓口や、登記情報・道路種別の調査で確認できます。再建築不可の場合は、リフォーム・修繕での維持か、隣地との共同建て替えなど別の選択肢を検討することになります。

市街化調整区域内かどうかの確認

水戸市内には市街化調整区域も存在し、原則として新築や建て替えに開発許可が必要です。水戸市は市街化調整区域に係る開発行為等の許可基準に関する条例を定めており、一定の条件下では建て替えが可能な区域指定もされています。該当エリアかどうかは事前確認が欠かせません。

解体してから活用方法を考える選択肢

建て替え以外にも、解体して更地にしたうえで売却する、水戸市空き家バンク制度に登録する、駐車場として活用するなど複数の選択肢があります。中心市街地では駐車場需要が一定あるため、更地活用も現実的な選択肢の一つです。

水戸市が使える空き家・建て替え関連の制度

水戸市は「水戸市空家等対策計画」（2019年度〜2028年度の10年計画）を策定し、空家等対策の推進に関する条例に基づいた取り組みを行っています。

水戸市空き家バンク制度

所有者から登録された空き家・空き地の情報を、利用希望者に紹介する制度です。空き家の有効活用を通じて、周辺の生活環境保全や移住・定住促進を図ることを目的としています。制度の詳細・登録要件は生活安全課空家空地活用係（Tel:029-224-1113）で確認できます。

相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除

被相続人が居住していた家屋（昭和56年5月31日以前建築）を相続した相続人が、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに、家屋（耐震リフォーム済みに限る）またはその敷地、もしくは取り壊し後の土地を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円が特別控除される国の制度です。確定申告には水戸市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

大工町1丁目地区市街地再開発事業

水戸市中心市街地の老朽建築物が集積していた大工町1丁目地区では、市街地再開発事業による建て替え・高度利用が進められました。個人の建て替えとは別の枠組みですが、中心市街地の「古い家が多いエリア」がどう変化していくかを示す事例です。

解体を選ぶ場合に知っておきたいこと

解体費用の目安と残置物の扱い

木造住宅の解体費用は坪単価3〜5万円が目安とされますが、下市エリアのように前面道路が狭い立地では、重機が入れず手作業解体が増えることでコストが上がる場合があります。具体的な費用の考え方は水戸市の解体費用相場記事もあわせてご確認ください。また、長年住んだ家ほど残置物（家財道具）の量が多くなりがちです。解体前に家財の仕分け・処分が必要になり、これも城下町エリアの狭小地では搬出経路の制約を受けることがあります。

水戸市の地価動向（参考）

2026年の水戸市の公示地価は、複数の不動産情報サイトの集計で坪17万円台後半〜18万円台前後（目安）とされ、前年からわずかに上昇する傾向が見られます。ただし用途地域・駅からの距離によって差が大きいため、正確な評価額は個別の査定・鑑定で確認することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 水戸市で「古い家が多い」と言われるのはどのエリアですか？

A. 大工町・泉町・南町といった中心市街地、那珂川に近い下市エリア、元吉田・見和など昭和期に開発された住宅団地の3タイプが代表的です。理由はそれぞれ異なり、中心市街地は郊外化による空洞化、下市は城下町由来の狭小地・接道の制約、住宅団地は入居時期の集中による一斉高齢化が背景にあります。

Q2. 自宅の敷地が「再建築不可」かどうかはどこで確認できますか？

A. 水戸市建築指導課の窓口で、敷地が接する道路の種別（建築基準法上の道路かどうか）を確認できます。登記簿・公図とあわせて事前に調べることをおすすめします。

Q3. 市街化調整区域でも建て替えはできますか？

A. 水戸市は市街化調整区域に係る開発行為等の許可基準に関する条例を定めており、一定の条件を満たす区域では開発許可・建築許可を受けたうえで建て替えが可能な場合があります。該当するかどうかは個別に確認が必要です。

Q4. 昭和56年より前に建てた家は必ず建て替えが必要ですか？

A. 必ずしもそうとは限りません。旧耐震基準で建てられた家でも、耐震診断・耐震改修によって現行基準相当の性能を確保できる場合があります。ただし老朽化の度合いによっては解体・建て替えのほうが合理的なケースもあり、個別の診断が重要です。

Q5. 水戸市空き家バンクにはどんな家でも登録できますか？

A. 登録には水戸市が定める要件があり、老朽化が著しく倒壊のおそれがある建物などは対象外となる場合があります。詳細は生活安全課空家空地活用係にご確認ください。

Q6. 解体と建て替え、どちらを先に相談すればよいですか？

A. まず敷地が再建築可能かどうかの確認が先です。再建築可能であれば解体・建築の両方を進められますが、再建築不可の場合は解体後の活用方法（駐車場・売却など）を先に検討する必要があります。解体Do!では見積もり時にあわせてご相談いただけます。