茨城の解体工事なら解体Do！
茨城県東茨城郡城里町の実家を相続した、あるいはこれから相続することになりそうだが、古い家屋をどうすればよいのか分からない——。そんな相談を城里町の相続人の方から数多くいただいています。相続した空き家は「売る・貸す・解体する・そのまま持ち続ける」の4択に見えますが、実際には相続登記の義務化や特定空家の固定資産税リスクなど、期限のある制度が絡み合っているため、知らずに放置すると選択肢そのものが狭まってしまいます。この記事では、城里町で実家を相続した方が解体を検討する際に押さえておくべき法律・税金・実務の流れを、時系列に沿って整理しました。
※本記事の法律・税制に関する記述は2026年8月時点の一般的な制度説明です。個別の税額計算や登記手続き、相続放棄の可否については、最終的に税理士・司法書士など専門家にご確認のうえご判断ください。
相続で空き家になったら、まず確認すべき3つのこと
城里町の実家を相続した、または相続する見込みができた段階で、解体や売却を考える前にまず整理しておきたいことが3つあります。
1. 相続人が誰で、何人いるか
被相続人（亡くなった方）の戸籍を出生までさかのぼって取得し、法定相続人を確定させる作業が最初のステップです。相続人が複数いる場合、後述する空き家の3,000万円特別控除の適用額や、解体・売却の意思決定に全員の合意が必要になる点に影響します。
2. 家屋・土地の名義（登記）が誰のままになっているか
城里町のような地方部では、祖父母の代からの名義変更がされていない、いわゆる「数次相続」の状態になっているケースが少なくありません。名義が古いままだと、解体工事の発注者を誰にするか、売却時の契約者を誰にするかで手続きが複雑になります。まずは法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、現在の名義を確認してください。
3. 家屋の傷み具合と、これから住む・使う予定があるか
「将来的に自分たちが住むかもしれない」のか、「誰も住む予定がなく管理も難しい」のかによって、取るべき選択肢は大きく変わります。城里町は城里町の空き家の現状とまちの変化で解説している通り、空き家の増加が地域課題になっているエリアです。管理の見通しが立たない場合は、早い段階で解体または売却の検討を始めることをおすすめします。
相続登記の義務化と3年以内の申請期限
2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務になりました。これまでは登記をしなくても罰則はありませんでしたが、制度が変わっています。
期限は「不動産取得を知った日」から3年
相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。「知った日」が起点である点に注意してください。相続の発生自体を後から知った、あるいは自分が相続人であることを後から知ったという場合は、そこから3年がカウントされます。
2024年4月1日より前に相続した不動産も対象
この義務化は、制度開始前に相続した不動産にもさかのぼって適用されます。「もう何年も前に親が亡くなっていて、名義変更をしていない」という城里町の方も対象です。この場合の申請期限は、制度開始日（2024年4月1日）と「取得を知った日から3年」のいずれか遅い方となり、具体的には2027年3月31日が期限の目安になります。心当たりのある方は早めの対応が必要です。
怠ると10万円以下の過料の対象になることがある
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。ただし、相続人の数が極めて多く戸籍収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性が争われている場合など、正当な理由があると認められれば過料の対象にはなりません。「相続人申告登記」という簡易な報告制度を使って、いったん義務を果たしたことにする方法もあります。ご自身のケースがどちらに当たるかは司法書士に相談することをおすすめします。
相続放棄を検討する場合に知っておきたい「管理義務」
「城里町の実家は遠方で管理できない」「老朽化した家屋のリスクを負いたくない」という理由から、相続放棄を検討する方もいます。ただし、相続放棄をすれば全ての責任から解放されるわけではない点に注意が必要です。
相続放棄の期限は「知った時」から3か月
相続放棄は、自己のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります（民法915条1項）。この期間を過ぎると、原則として相続を単純承認したものとみなされ、後から放棄することができなくなります。城里町の実家について相続放棄を考えている場合は、早めに司法書士や弁護士に相談してください。
「現に占有している」場合は保存義務が残る
2023年4月に施行された改正民法940条により、相続放棄をした人がその財産を「現に占有している」場合は、次の相続人または相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同一の注意義務で保存する義務を負うことになりました。「現に占有している」とは、たとえば被相続人と同居していた、実家の鍵を管理して日常的に出入りしていた、定期的に清掃や修繕をしていた、といった状態を指します。
逆に言えば、遠方に住んでいて実家に立ち入ったこともないような相続人であれば、この保存義務を負わない可能性があります。ご自身が「現に占有している」に当たるかどうかの判断は個別性が高いため、専門家に確認することをおすすめします。相続放棄をしても空き家そのものが消えてなくなるわけではなく、家屋が老朽化して倒壊や近隣への被害が生じれば、最終的には相続財産清算人の選任などの手続きが必要になる点も理解しておきましょう。
「解体してから売る」か「そのまま売る」か
相続登記を終え、実家を手放す方針が固まったら、次に迷うのが「解体してから売却するか、古家付きのまま売却するか」です。
古家付きのまま売る場合
解体費用をかけずに済み、買主が古民家再生やDIYを希望している場合はニーズが合うことがあります。一方で、城里町のように農村部・山間部を含むエリアでは、老朽家屋付きの土地は買主が見つかりにくく、売却までの期間が長引く傾向があります。空き家バンクを活用する場合は、城里町の空き家バンク制度｜登録の流れと解体との使い分け方もあわせてご確認ください。
解体してから売る場合
更地にすることで買主の間口が広がり、住宅用地として比較的売却しやすくなる傾向があります。城里町内でも建て替え需要のあるエリアとそうでないエリアで判断が分かれます。詳しいエリア事情は城里町の古い家が多いエリアと建て替え事情で解説しています。ただし、更地にすると翌年から固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がる点は後述の通り注意が必要です。売却までの期間が長引きそうな場合は、解体のタイミングを慎重に検討してください。
空き家の3,000万円特別控除と解体要件
相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除、通称「空き家の3,000万円特別控除」）があります。城里町の実家がこの特例の対象になるかどうかは、売却益が出た場合の税額に大きく影響するため、必ず確認しておきたいポイントです。
期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」まで
この特例を使うには、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を終える必要があります。相続登記の3年ルールとは起点も期限の数え方も異なるため、混同しないよう注意してください。
2024年からは「先に解体」でも「買主による解体」でも対象に
従来は売主側が売却前に耐震改修または解体をしている必要がありましたが、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡からは、売却後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しが行われた場合も特例の対象に広がりました。つまり、相続人が城里町の実家を解体してから更地で売る方法だけでなく、古家付きのまま売却し、買主側が期限内に取り壊す場合でも特例を使える可能性があるということです。どちらの進め方が有利かは売却のしやすさや解体費用の負担者を含めて総合的に判断する必要があります。
相続人が3人以上いる場合は控除額が縮小される
令和6年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上いる場合、1人あたりの特別控除額が3,000万円から2,000万円に引き下げられています。城里町の実家を兄弟姉妹など複数人で相続したケースでは、この点を踏まえて売却時期や進め方を検討する必要があります。
なお、この特例には他にも「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」「区分所有建物でないこと」「相続開始直前に被相続人が1人で居住していたこと」など複数の要件があります。適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。要件の詳細や実際に適用できるかどうかは、税理士に確認のうえ判断してください。
放置すると固定資産税が上がる「特定空家」のリスク
相続した城里町の実家を「とりあえずそのまま」にしておくという選択肢もありますが、管理が行き届かないまま放置すると、固定資産税の負担が増える可能性があります。
住宅用地の特例で税負担は軽くなっている
建物が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、小規模住宅用地（200平方メートルまでの部分）は固定資産税評価額が6分の1に、それを超える一般住宅用地の部分は3分の1に軽減されています。この軽減があるため、建物を解体して更地にすると、翌年から土地の固定資産税が上がるという現象が起こります。
「特定空家」「管理不全空家」に指定されると特例が外れる
一方で、建物を解体せずに放置し続けた場合にも別のリスクがあります。倒壊の危険や衛生上の問題があると市町村が判断した空き家は「特定空家等」に、その予備軍は「管理不全空家等」に指定されることがあります。指定を受けたうえで市町村から「勧告」を受けると、住宅用地特例の適用が解除され、勧告を受けた年の翌年から、その土地の固定資産税は更地と同じ扱い（特例なし）で課税されます。結果として、住宅用地特例が外れる前と比べて税額が最大6倍相当に増える可能性があります。
勧告のさらに先には「命令」「行政代執行」も
勧告を受けてもなお改善が見られない場合、市町村はさらに「命令」を出すことができ、それでも従わない場合は行政代執行として市町村が強制的に解体し、その費用を所有者に請求するという流れに進む可能性があります。「空き家を持て余しているが、何もしないのが一番安全」というわけではない点を理解しておく必要があります。
「放置して税金が上がるリスク」と「解体して更地の税額になるリスク」のどちらを取るかは、売却までの見込み期間や城里町での土地活用の見通しによって変わります。判断に迷う場合は、解体業者だけでなく、城里町役場の担当課や税理士にも相談することをおすすめします。
城里町で相続人が使える可能性のある制度
城里町には、建物の解体費用そのものを補助する制度は2026年7月時点でありません。ただし、条件を満たせば使える代替制度が2つあります。詳しい申請条件や注意点は城里町の解体補助金｜ブロック塀20万円と代替制度にまとめていますので、あわせてご確認ください。ここでは相続人の意思決定に関わる範囲で概要のみ整理します。
危険ブロック塀等撤去事業（上限20万円）
相続した実家の敷地に古いブロック塀がある場合、その撤去費用の一部が補助対象になることがあります。上限は20万円です。建物本体の解体とあわせて塀の撤去も検討している場合は、対象になるか事前に確認する価値があります。
空家バンク経由の住宅リフォーム費用補助金（上限100万円）
相続した実家を解体せずに空き家バンクへ登録し、買主や借主がリフォームして活用する場合に使える補助金です。上限は100万円ですが、空き家バンクへの登録が条件になります。解体するか、空き家バンク経由で再生利用するかを比較検討する際の材料になります。空き家バンクの登録手順は城里町の空き家バンク制度｜登録の流れと解体との使い分け方で解説しています。
いずれの制度も、交付決定を受ける前に工事へ着工してしまうと補助対象外になる点は共通の注意点です。相続手続きと並行して制度の利用を検討する場合は、着工前に城里町役場へ必ず確認してください。
相続した家の解体の流れと必要書類
相続登記を終え、解体する方針が固まった場合の一般的な流れは次の通りです。
- 相続登記の完了（登記名義を相続人に変更）
- 相続人全員の合意確認（共有名義の場合は特に重要）
- 解体業者への現地調査依頼・見積もり取得
- 近隣への挨拶・工事日程の案内
- ライフライン（電気・ガス・水道）の停止手続き
- 建設リサイクル法に基づく届出（一定規模以上の建物の場合）
- 解体工事の実施（おおむね1〜2週間程度、建物規模による）
- 建物滅失登記の申請（解体完了から1か月以内が原則）
相続登記が済んでいないと、解体業者との契約や近隣挨拶の名義、後述する滅失登記の手続きがスムーズに進まないことがあります。解体を急ぐ場合でも、相続登記を後回しにしないことが結果的に近道になります。また、建物滅失登記を怠ると、建物が存在しないのに固定資産税の課税対象として残り続けてしまうことがあるため、解体後は速やかに申請してください。
城里町の解体費用の目安
解体費用は建物の構造・規模・立地条件（重機の搬入経路や隣接建物との距離など）によって大きく変動します。城里町のような郊外・山間部を含むエリアでは、敷地に余裕があり重機を搬入しやすい物件が多い一方、道が狭い集落地や急傾斜地では別途費用がかかることもあります。あくまで目安としては、木造住宅で坪あたり3万円台後半〜5万円台程度が一つの相場感とされていますが、アスベスト含有建材の有無や残置物の量によっても変動するため、正確な金額は必ず現地調査のうえでのお見積りをご確認ください。
よくある質問
Q. 相続登記の義務化と空き家の3,000万円特別控除、期限の数え方は同じですか？
いいえ、起点も期限も異なります。相続登記の義務は「不動産取得を知った日から3年以内」の申請が必要です。一方、空き家の3,000万円特別控除は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を終える必要があります。それぞれ別のカレンダーで管理することをおすすめします。
Q. 城里町の実家を相続放棄すれば、解体費用の負担も一切なくなりますか？
相続放棄をすれば所有権を失うため、原則として解体の義務や費用負担はなくなります。ただし、改正民法940条により、実家に同居していた、鍵を管理し出入りしていたなど「現に占有している」状態にある場合は、次の相続人等に引き渡すまで保存義務が残ることがあります。個別の状況によるため、司法書士へのご相談をおすすめします。
Q. 解体して更地にすると固定資産税は必ず上がりますか？
建物がある間は住宅用地特例により土地の固定資産税が軽減されていますが、解体して更地にするとこの特例が外れ、翌年から土地の税額が上がる可能性があります。一方で、空き家を放置し「特定空家等」の勧告を受けた場合も同様に特例が解除されます。どちらのケースでも税額が上がりうる点を踏まえ、売却までの見込み期間を考慮して判断することが大切です。
Q. 相続人が複数いる場合、解体や売却は誰の同意が必要ですか？
相続登記が完了し共有名義になっている場合、解体や売却には原則として共有者全員の合意が必要です。空き家の3,000万円特別控除についても、相続人が3人以上いると1人あたりの控除額が2,000万円に縮小されるなど、人数によって条件が変わります。早い段階で相続人全員の意向をすり合わせておくことをおすすめします。
Q. 城里町で解体費用そのものへの補助金はありますか？
2026年7月時点で、城里町に建物解体そのものを対象とした補助金はありません。代替として、危険ブロック塀等撤去事業（上限20万円）と、空き家バンク経由の住宅リフォーム費用補助金（上限100万円）があります。詳しい条件は「城里町の解体補助金｜ブロック塀20万円と代替制度」の記事をご確認ください。
Q. 相続した実家の解体はどのタイミングで進めればよいですか？
一般的には、相続登記を完了させたうえで解体業者に見積もりを依頼する流れが安全です。相続登記が未了のまま解体を進めると、契約名義や近隣挨拶、解体後の滅失登記の手続きが複雑になることがあります。売却を予定している場合は、空き家の3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）も踏まえてスケジュールを組むことをおすすめします。
相続した城里町の空き家、後悔しない選択のために
相続した空き家は、相続登記の期限、相続放棄の期限、空き家の3,000万円特別控除の期限、固定資産税のリスクと、複数の期限が並行して進んでいきます。城里町での解体・売却・活用のどれを選ぶ場合でも、まずは相続登記を済ませ、専門家に相談しながらご自身の状況に合った期限とスケジュールを整理することが、後悔しない選択につながります。城里町の空き家の現状は城里町の空き家の現状とまちの変化もあわせてご覧ください。
解体費用のお見積りやスケジュールのご相談は、解体Do!までお気軽にお問い合わせください。
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