茨城の解体工事なら解体Do！
こんにちは。茨城県で解体工事業と不動産屋を経営している㈱JOBHOPEです。
- 土地を売るための、古家の解体費用ってどれぐらいかかるんだろう‥
- 解体しないで古家つきで売った方がいいかな‥
- 他に家や土地を有効に活用できる方法はないかな‥
この記事ではこういった方の参考になるお話をしていきたいと思っています。
土地売却にかかる古家の解体費用と相場
まずは家の解体費用の相場をお伝えします。
土地売却にかかる古家の解体費用は、古家の構造や床面積によって異なります。一般的な相場を考える際には、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。
坪単価
解体費用は家の床面積の「坪単価 × 延べ床面積」で求められます。以下は一般的な坪単価です。
| 木造 | 3万円〜5万円 |
|---|---|
| 鉄骨造 | 4万円〜6万円 |
| 鉄筋コンクリート造 (RC造) | 6万円〜8万円 |
この価格に解体工事と、解体で出たガラの運搬・処分費用（人件費、重機、トラック）が含まれる事が一般的です。建物1棟で見ると以下のような相場感です。
20坪の木造家屋なら→60万～100万円
30坪の木造家屋なら→90万～150万円
ぐらいが解体工事だけでかかってきます。他に養生シートや足場代、手壊し費用、アスベストに関する費用、その他、住居による個別の費用がかかります。
全体の平均費用
リフォーム会社の一括比較サイト「ヌリカエ」によれば、家の解体工事を行った1,339人の平均費用は、100万円〜200万円となっています（2022年8月時点）。私たち解体Do！のこれまでの実績でも一般的な家屋の解体費用は100～200万円の幅に入ることが多いです。
ただし、具体的な解体費用は古家の状態や立地、内部の内容物、アスベストなどの有害物質が含まれているかどうかによって異なります。解体工事業者と相談し、詳細な見積もりを取ることをおすすめします。
家を解体して土地売却するメリットとデメリット
家屋の状態にもよりますが、中古住宅として一定以上の品質を維持できているなら、中古住宅＋土地で売却した方が値段がつくでしょう。
一方で、住宅が使い物にならないような状態で売却活動をしても、購入希望者が現れない場合があります。この状態ですと家屋を解体して、更地として売却活動をした方が、購入希望者の問い合わせが増える傾向にあります。これが解体するメリットです。
ただ、土地が売れるより前に解体工事を要するため、先に100～200万もの費用が掛かってしまうのがデメリットです。
古家を解体しないで売却する手段（土地売却、家屋売却）
解体工事をすると概ね100～200万円の費用がかかるので、出来れば土地売却をする前の出費は抑えたいと思う方もいらっしゃいます。そんな方に以下のアイディアをご紹介します。
①中古住宅として売却する
②解体しないで土地として売却する
③そのままの状態で不動産屋に買取してもらう
①中古住宅として売却する
昨今の不動産市況によって、またお持ちの不動産の状態によっては中古住宅として売却する手段が考えられます。次のような条件によっては中古住宅として売却できる可能性があります。
- 構造的な安定性
古い家でも、建物の構造がしっかりしていて安定していることは重要です。修繕や補強が必要な部分があっても、基本的な構造が健全であれば、中古住宅としての価値があります。 - リフォームやリノベーションの余地
古い家でも、リフォームやリノベーションによって魅力的な住宅に生まれ変わる可能性があります。古い家だからこそ、新しいオーナーが自分のアイデアやスタイルを反映させる余地があるという点がプラスになります。 - 立地条件
便利な立地にある場合は中古住宅としての価値が高まります。交通の便が良い、周辺に商業施設や学校があるなど、生活に便利な環境であることが重要です。 - 価格の適正性
古くても価格が適正であれば買い手がつきやすくなります。周辺の相場や同様の物件と比較して、適正な価格設定が重要です。マイナス面のある物件でも価格を下げれば、それなりに買い手が現れるものです。
これらの条件を考慮することで、古家でも中古住宅としての価値を最大化することができます。
もし、古家が保存状態が良く、買主が住んだり他人に貸したりするのに大きな問題がない場合、またはリノベーションにより古民家カフェなどの付加価値を付けた店舗として使える物件であれば、解体せずに中古住宅として売却することが考えられます。
②解体しないで古家付き土地として売却する
土地に古家が建っていても「土地」として売却する事は可能です。土地として売却するので建物にかかる契約不適合責任は負いません。買主は引き渡しを受けてから家屋をリフォームして再利用するか、解体して土地を再利用するかするでしょう。
この方法では、売主は家屋を解体する必要がないため、解体にかかる費用や手間を省くことができます。
ただし土地に不具合があった場合は契約不適合責任を免れません。これはどういうことかというと、例えば地中から埋設物が発見された場合です。昔のゴミ、ガラ、浄化槽、井戸などが出てしまうと買主が正常に土地を利用することはできませんから、それらの撤去費用などで数万円～数十万円の余計な費用がかかる可能性があります。
物件をどう評価するかは購入希望者次第ですので、急いでいない場合は、解体しないでしばらく市場で売却活動をしてみるのも手です。
③そのままの状態で不動産屋に買取してもらう
もし市場相場よりも安くてもいい、相続案件のため売却を急ぎたいような場合は、買取に対応している不動産会社に打診してみるとよいでしょう。概ね市場で売れる価格の0.5～0.8がけで買取してもらうことができます。
例えば市場売却価格が900万円で売れると想定したら、
0.5がけ→450万円～
0.8がけ→720万円
で不動産屋に買取してもらえると、想定できます。
早く手放したいようなケースでは、資金が潤沢にあって、買取対応の不動産屋を活用するとよいでしょう。
土地価格 700万円
建物価格 200万円
中古住宅として売却できる価格 900万円
この場合は、前述のように0.5～0.7掛けで、450～630万円で買取してもらえます。
土地価格 700万円
建物価格 0万円
こうなりますね。建物を自分で解体して（約200万円先出しして）、土地として売却すれば700万円で売れるでしょう。この状態で不動産屋の買取を利用するなら、700万円にx0.5＝350万円。700万円x0.8＝560万円となります。350～560万円で買取してもらえると想定できます。
家屋付きで買取してもらうとなると、不動産屋の建物解体が前提となるので、建物解体費用相場として200万円を引いた、500万円の0.5～0.8がけです。250万～400万円が買取価格になるイメージです。
ちなみに私たち解体Doは、不動産屋のハウスドゥ（守谷、取手、牛久店）も経営しているので、物件の買取にも対応できます。
家を解体せずに賃貸に出す方法もある
賃貸に出せる状態の家であれば、解体も土地売りもせずに賃貸に出すのも1つの手段になります。例えば次のような状態であれば賃貸に出すのもよいかもしれません。
不動産の処分を急いでいない
相続案件でなかったり、売却してすぐの資金を必要としない場合は、気長に賃貸に出すことも考えてもよいと思います。
建物が安全であること
建物が安全な構造を維持できていることが重要です。特に屋根に雨漏りが無いとか、柱、床、壁などが十分利用できるなら賃貸に出せる可能性が高まります。
居住可能な状態であること
賃貸に出すためには、建物が居住可能な状態であることが求められます。電気ガス水道などの設備が正常に動作し、生活に支障がないことが重要です。
リフォームできる資金があること
古家ですと、たいていが内装が劣化している場合が多いです。洋室ならクロス張替え、床にクッションフロアを敷く、風呂は出来ればユニットバス化して、市場のニーズに合わせることが重要です。例えばリフォーム代100万円をかけて家賃5万円収入になるなら、約2年で費用を回収できます。
賃貸の需要があるエリアであること
賃貸需要が無いエリアではいくらピカピカの家でも入居者が現れないかもしれません。建物が立地する周辺環境が良好であることも賃貸需要に影響を与えます。交通の便が良い、周辺に生活に必要な施設が充実しているなど、住環境が魅力的であることが重要です。賃貸需要については地場の不動産屋にヒアリングするとよいです。見込めそうなら賃貸に出せる条件が整います。
解体する・しない・買取の3つを比較して、土地売却の進め方を決める
古家のある土地を売るときは、「解体して更地で売る」「古家付き土地として売る」「不動産会社に買取してもらう」の3つが基本の選択肢です。どれが良いかは建物の状態、急ぎ具合、手元の資金で変わります。下の図で全体像をつかんでから、各項目を確認してください。
解体費用を先に負担するかどうかが分かれ目
解体して更地にする場合は、売主が先に解体費用を支払います。古家付き土地の場合は、買主が購入後に解体するのが一般的で、その分を見込んだ価格交渉になることがあります。買取は現況のまま引き取ってもらえることが多い反面、仲介で売るより価格が下がりやすい点に注意が必要です。まずは解体費用の見積りと、不動産会社の査定の両方を取って並べると判断しやすくなります。
土地売却と解体にかかる税金｜固定資産税と譲渡所得の考え方
固定資産税は更地にすると上がることがある
住宅が建っている土地には、固定資産税が軽くなる「住宅用地の特例」が使われています。建物を解体して更地になると、翌年1月1日時点の状況で判定されるため、特例が外れて土地の固定資産税が上がる場合があります。年末や年明けをまたいで売却活動をする場合は、解体のタイミングで1年分の税額が変わる可能性があります。具体的な税額は市町村の課税状況で異なるため、固定資産税の納税通知書や市町村の資産税課で確認してください。
売れた後に出る譲渡所得の計算の流れ
土地を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。基本の計算は「売却金額 − （取得費 + 譲渡費用）= 譲渡所得」です。取得費は購入時の代金や購入時の諸費用などで、購入時の資料が見つからない場合は売却金額の5%を概算で使える制度があります。譲渡費用には、仲介手数料などの売却に直接かかった費用が含まれます。売却のために行った建物の解体費用も、一定の条件を満たせば譲渡費用として扱えるとされています。ただし、判断は売却の事情や使い方によって変わるため、税務署または税理士へ事前に確認してください。
税率は、所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超える「長期譲渡」の場合、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%です。5年以下の「短期譲渡」は税率が高くなります。
| 項目 | 計算の例（あくまで流れを示す仮の数字） |
|---|---|
| 売却金額 | 1,500万円 |
| 取得費（資料なしの概算5%） | 75万円 |
| 譲渡費用（解体費150万円＋仲介手数料56.1万円） | 206.1万円 |
| 譲渡所得 | 1,500万円 − 75万円 − 206.1万円 = 1,218.9万円 |
| 税額（長期譲渡20.315%・控除なしの場合） | 約247.6万円 |
上の表は計算の流れを分かりやすくするための仮の数字です。実際の取得費・譲渡費用・税額は、お客様ごとの資料と売却条件で変わります。なお、仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限の速算式で、1,500万円の場合は56.1万円（税込）になります。
3,000万円特別控除と空き家特例は使える場合がある
自分が住んでいた家を売る場合や、相続した空き家を売る場合には、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。家を取り壊した後に土地を売る場合も対象になるケースがありますが、取り壊してから売買契約までの期間、取り壊し後に貸付などをしていないこと、建築時期、売却金額の上限など、要件が細かく決まっています。解体する前に、自分のケースが使えるかを税務署や税理士に確認しておくと安心です。
解体後の手続きと売買契約で確認すること
建物滅失登記は解体後1か月以内
建物を解体したら、登記簿から建物を消す「建物滅失登記」の申請が必要で、解体後1か月以内が期限とされています。土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。解体会社から受け取る「建物取毀し証明書」や、解体業者の資格を確認できる書類が必要になるため、解体工事の完了時に必ず受け取っておきましょう。
売買契約では契約不適合責任と現況渡しを確認
古家付き土地として売る場合は、建物や地中の状態を「現況のまま」引き渡す条件にすることが多く、契約不適合責任の範囲を契約書で取り決めます。更地で売る場合も、地中に古い基礎や浄化槽、埋設物が残っていないかを解体時に確認しておくと、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
自治体の補助金は解体前の申請が基本
市町村によっては、老朽化した空き家の解体に補助金を用意しています。多くの制度で「工事の契約・着工前」に申請が必要で、対象の建物や所有者の条件が決まっています。解体を決める前に、市町村の窓口で最新の募集状況を確認してください。茨城県内の制度は常陸太田市の解体補助金の記事のように、市町村ごとに整理しています。
売却したい土地・空き家の状況別に見る進め方
空き家の売却は、地域や相続の状況で進め方が変わります。関連する記事も参考にしてください。
- 相続した空き家の売却と解体：つくばみらい市の相続空き家の解体
- 空き家バンクで買い手を探す：取手市の空き家バンク・下妻市の空き家バンク・水戸市の空き家バンク
- 管理されていない空き家のリスク：管理不全空家とは
土地売却と解体費用のよくある質問
Q. 土地を売る前に、古家は必ず解体したほうがいいですか？
必ずではありません。建物がまだ使える状態なら、古家付き土地や中古住宅として売るほうが有利なこともあります。建物が傷んでいて買い手がつきにくい場合は、解体して更地にすると問い合わせが増える傾向があります。
Q. 解体費用は売却代金から差し引けますか？
売却のために直接かかった解体費用は、条件を満たせば譲渡費用として扱えるとされています。ただし、売却の目的や時期によって判断が変わるため、税務署または税理士に確認してください。
Q. 解体すると固定資産税は高くなりますか？
住宅用地の特例が外れると、土地の固定資産税が上がる場合があります。判定は毎年1月1日時点の状況で行われるため、解体の時期が影響します。
Q. 解体後に必要な手続きはありますか？
解体後1か月以内に建物滅失登記が必要です。解体会社から受け取る書類を使って、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
Q. 解体と売却をまとめて相談できますか？
㈱JOBHOPEは、解体工事と不動産の両方を扱っています。解体費用の見積りと売却の進め方を合わせて相談できます。まずは現地の状況をお聞かせください。
㈱JOBHOPEの解体Do！にご相談ください
㈱JOBHOPEは、茨城県全域で解体工事ならびに不動産屋を展開しています。お客様の様々なニーズにあわせたアプローチが可能ですので、お気軽にご相談ください。
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