茨城の解体工事なら解体Do！
こんにちは。茨城県で解体工事業と不動産屋を経営している㈱JOBHOPEです。
- 土地を売るための、古家の解体費用ってどれぐらいかかるんだろう‥
- 解体しないで古家つきで売った方がいいかな‥
- 他に家や土地を有効に活用できる方法はないかな‥
この記事ではこういった方の参考になるお話をしていきたいと思っています。
土地売却にかかる古家の解体費用と相場
まずは家の解体費用の相場をお伝えします。
土地売却にかかる古家の解体費用は、古家の構造や床面積によって異なります。一般的な相場を考える際には、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。
坪単価
解体費用は家の床面積の「坪単価 × 延べ床面積」で求められます。以下は一般的な坪単価です。
| 木造 | 3万円〜5万円 |
|---|---|
| 鉄骨造 | 4万円〜6万円 |
| 鉄筋コンクリート造 (RC造) | 6万円〜8万円 |
この価格に解体工事と、解体で出たガラの運搬・処分費用（人件費、重機、トラック）が含まれる事が一般的です。建物1棟で見ると以下のような相場感です。
20坪の木造家屋なら→60万～100万円
30坪の木造家屋なら→90万～150万円
ぐらいが解体工事だけでかかってきます。他に養生シートや足場代、手壊し費用、アスベストに関する費用、その他、住居による個別の費用がかかります。
全体の平均費用
リフォーム会社の一括比較サイト「ヌリカエ」によれば、家の解体工事を行った1,339人の平均費用は、100万円〜200万円となっています（2022年8月時点）。私たち解体Do！のこれまでの実績でも一般的な家屋の解体費用は100～200万円の幅に入ることが多いです。
ただし、具体的な解体費用は古家の状態や立地、内部の内容物、アスベストなどの有害物質が含まれているかどうかによって異なります。解体工事業者と相談し、詳細な見積もりを取ることをおすすめします。
家を解体して土地売却するメリットとデメリット
家屋の状態にもよりますが、中古住宅として一定以上の品質を維持できているなら、中古住宅＋土地で売却した方が値段がつくでしょう。
一方で、住宅が使い物にならないような状態で売却活動をしても、購入希望者が現れない場合があります。この状態ですと家屋を解体して、更地として売却活動をした方が、購入希望者の問い合わせが増える傾向にあります。これが解体するメリットです。
ただ、土地が売れるより前に解体工事を要するため、先に100～200万もの費用が掛かってしまうのがデメリットです。
古家を解体しないで売却する手段（土地売却、家屋売却）
解体工事をすると概ね100～200万円の費用がかかるので、出来れば土地売却をする前の出費は抑えたいと思う方もいらっしゃいます。そんな方に以下のアイディアをご紹介します。
①中古住宅として売却する
②解体しないで土地として売却する
③そのままの状態で不動産屋に買取してもらう
①中古住宅として売却する
昨今の不動産市況によって、またお持ちの不動産の状態によっては中古住宅として売却する手段が考えられます。次のような条件によっては中古住宅として売却できる可能性があります。
- 構造的な安定性
古い家でも、建物の構造がしっかりしていて安定していることは重要です。修繕や補強が必要な部分があっても、基本的な構造が健全であれば、中古住宅としての価値があります。 - リフォームやリノベーションの余地
古い家でも、リフォームやリノベーションによって魅力的な住宅に生まれ変わる可能性があります。古い家だからこそ、新しいオーナーが自分のアイデアやスタイルを反映させる余地があるという点がプラスになります。 - 立地条件
便利な立地にある場合は中古住宅としての価値が高まります。交通の便が良い、周辺に商業施設や学校があるなど、生活に便利な環境であることが重要です。 - 価格の適正性
古くても価格が適正であれば買い手がつきやすくなります。周辺の相場や同様の物件と比較して、適正な価格設定が重要です。マイナス面のある物件でも価格を下げれば、それなりに買い手が現れるものです。
これらの条件を考慮することで、古家でも中古住宅としての価値を最大化することができます。
もし、古家が保存状態が良く、買主が住んだり他人に貸したりするのに大きな問題がない場合、またはリノベーションにより古民家カフェなどの付加価値を付けた店舗として使える物件であれば、解体せずに中古住宅として売却することが考えられます。
②解体しないで古家付き土地として売却する
土地に古家が建っていても「土地」として売却する事は可能です。土地として売却するので建物にかかる契約不適合責任は負いません。買主は引き渡しを受けてから家屋をリフォームして再利用するか、解体して土地を再利用するかするでしょう。
この方法では、売主は家屋を解体する必要がないため、解体にかかる費用や手間を省くことができます。
ただし土地に不具合があった場合は契約不適合責任を免れません。これはどういうことかというと、例えば地中から埋設物が発見された場合です。昔のゴミ、ガラ、浄化槽、井戸などが出てしまうと買主が正常に土地を利用することはできませんから、それらの撤去費用などで数万円～数十万円の余計な費用がかかる可能性があります。
物件をどう評価するかは購入希望者次第ですので、急いでいない場合は、解体しないでしばらく市場で売却活動をしてみるのも手です。
③そのままの状態で不動産屋に買取してもらう
もし市場相場よりも安くてもいい、相続案件のため売却を急ぎたいような場合は、買取に対応している不動産会社に打診してみるとよいでしょう。概ね市場で売れる価格の0.5～0.8がけで買取してもらうことができます。
例えば市場売却価格が900万円で売れると想定したら、
0.5がけ→450万円～
0.8がけ→720万円
で不動産屋に買取してもらえると、想定できます。
早く手放したいようなケースでは、資金が潤沢にあって、買取対応の不動産屋を活用するとよいでしょう。
土地価格 700万円
建物価格 200万円
中古住宅として売却できる価格 900万円
この場合は、前述のように0.5～0.7掛けで、450～630万円で買取してもらえます。
土地価格 700万円
建物価格 0万円
こうなりますね。建物を自分で解体して（約200万円先出しして）、土地として売却すれば700万円で売れるでしょう。この状態で不動産屋の買取を利用するなら、700万円にx0.5＝350万円。700万円x0.8＝560万円となります。350～560万円で買取してもらえると想定できます。
家屋付きで買取してもらうとなると、不動産屋の建物解体が前提となるので、建物解体費用相場として200万円を引いた、500万円の0.5～0.8がけです。250万～400万円が買取価格になるイメージです。
ちなみに私たち解体Doは、不動産屋のハウスドゥ（守谷、取手、土浦、常総、阿見店）も経営しているので、物件の買取にも対応できます。
家を解体せずに賃貸に出す方法もある
賃貸に出せる状態の家であれば、解体も土地売りもせずに賃貸に出すのも1つの手段になります。例えば次のような状態であれば賃貸に出すのもよいかもしれません。
不動産の処分を急いでいない
相続案件でなかったり、売却してすぐの資金を必要としない場合は、気長に賃貸に出すことも考えてもよいと思います。
建物が安全であること
建物が安全な構造を維持できていることが重要です。特に屋根に雨漏りが無いとか、柱、床、壁などが十分利用できるなら賃貸に出せる可能性が高まります。
居住可能な状態であること
賃貸に出すためには、建物が居住可能な状態であることが求められます。電気ガス水道などの設備が正常に動作し、生活に支障がないことが重要です。
リフォームできる資金があること
古家ですと、たいていが内装が劣化している場合が多いです。洋室ならクロス張替え、床にクッションフロアを敷く、風呂は出来ればユニットバス化して、市場のニーズに合わせることが重要です。例えばリフォーム代100万円をかけて家賃5万円収入になるなら、約2年で費用を回収できます。
賃貸の需要があるエリアであること
賃貸需要が無いエリアではいくらピカピカの家でも入居者が現れないかもしれません。建物が立地する周辺環境が良好であることも賃貸需要に影響を与えます。交通の便が良い、周辺に生活に必要な施設が充実しているなど、住環境が魅力的であることが重要です。賃貸需要については地場の不動産屋にヒアリングするとよいです。見込めそうなら賃貸に出せる条件が整います。
㈱JOBHOPEの解体Do！にご相談ください
㈱JOBHOPEは、茨城県全域で解体工事ならびに不動産屋を展開しています。お客様の様々なニーズにあわせたアプローチが可能ですので、お気軽にご相談ください。
