茨城の解体工事なら解体Do！つくば市で「実家をどうするか」というご相談が増えています。背景にあるのは街の成り立ちです。1970年代の筑波研究学園都市の建設にあわせて住宅が一斉に供給され、その住宅群がいま築40〜50年を迎えています。
一方でつくばエクスプレス（TX）沿線では新しい分譲が続いています。同じ市内に「古い家が集まるエリア」と「新しい家が増えるエリア」が同時に存在する——これがつくば市の特徴です。
この記事では、古い家に何が起きるのか、建て替え・売却・解体をどう判断するのか、解体の実務と使える制度を、市の公式情報を一次確認したうえで整理します。費用相場は別記事で扱うため、本記事は「街の変化と建て替え事情」に絞ります。
つくば市の住宅ストックはどう積み上がったのか
つくば市の住宅事情を理解する近道は「いつ、どんな理由で家が建ったか」です。自然に膨らんだ街ではなく国策として設計された街のため、住宅の年代にはっきりした「かたまり」があります。
研究学園都市の建設と住宅の一斉供給
筑波研究学園都市は、東京に集中していた国の試験研究機関を移転させる計画として進められました。移転には働く人と家族の住まいが同時に必要になるため、1970年代を中心に公務員宿舎・研究者向け住宅・分譲地がまとまって整備されました。普通の街なら数十年かけて建つ住宅が十数年に集中した。この「同時に建った」ことが、いま「同時に古くなる」形で表面化しています。
「同時に古くなる」ことと公務員宿舎の跡地
住宅が同じ時期に建つと老朽化も重なります。屋根や外壁、給排水管の寿命が一斉に訪れ、ある年を境に同じ地区で解体やリフォームの相談が急に増える——現場ではそうした動きが起きています。
あわせて、多数整備された公務員宿舎は国の見直しにより集約・廃止が進み、まとまった跡地が民間へ売却されて新しい住宅地に生まれ変わった区画もあります。街並みが場所によって大きく違うのは、こうした経緯があるためです。
古い家が多いエリアの特徴
築年数の古い住宅が集まりやすいのは、研究学園都市の初期に整備された地区です。並木・松代・竹園・吾妻が代表例です。
並木・松代エリア
初期に住宅地として整備された地区です。区画が整然と取られ街路樹が育つ一方、建物は築年数が進んでいます。土地の条件が良いぶん、建て替えや売却が現実的な選択肢になりやすい地区です。
竹園・吾妻エリアと旧町村部（筑波・大穂・豊里・谷田部・茎崎）
竹園・吾妻はつくば駅に近く、公務員宿舎や集合住宅が多い地区です。利便性が高く需要も底堅い一方、宿舎の集約・廃止に伴う跡地の動きが街並みに影響してきました。戸建ても初期のものは更新期です。
つくば市は複数の町村が合併して成立し、研究学園地区の外側には昔からの集落や農地が広がります。敷地が広く、母屋のほかに納屋・蔵・車庫といった附属建物があるケースが多く、相続をきっかけに「まとめてどうするか」という相談になりやすい地区です。
同じ「築45年の家」でも、駅に近い整形地なのか、旧町村部の広い敷地なのかで、取るべき選択肢は変わります。つくば市を一律に語れないのは、この差があるためです。
TX沿線の新しい街との対比
2005年のつくばエクスプレス開業は、つくば市の住宅地図を塗り替えました。
研究学園・みどりの・万博記念公園の開発
TX沿線では区画整理を伴う宅地開発が進み、研究学園駅周辺には商業施設や市役所が集まりました。みどりの駅・万博記念公園駅周辺でも新しい分譲が続き、子育て世帯が流入しています。人口増の主な受け皿がこの沿線エリアです。
新旧が同居する街の何が難しいか
市全体では人口が増える一方、旧住宅地では高齢化と空き家化が進みます。この二つが同時に起きるため、「つくばは人が増えているから売れるはず」という思い込みが実態と噛み合わないことがあります。需要が集中するのは主に新しい沿線エリアで、旧住宅地の古い家には別の判断軸が必要です。
空き家は市全体の課題でもあります。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家率は13.84％、茨城県は14.11％でした。つくば市も「第2期つくば市空家等対策計画」を策定し、実態調査にもとづく対策を進めています。
※ 空き家率は調査年・集計区分によって数値が変わります。上記は令和5年住宅・土地統計調査の全国値・県値です。
築40〜50年の家に起きること
「まだ住める」と思っていた家が数年で一気に傷むことがあります。築40〜50年の住宅で問題になりやすい点を整理します。
設備配管の寿命
給排水管は建物より先に寿命が来ることが多い部位です。漏水や詰まりで床下や壁の内部が傷み、壁や床を壊さないと直せないため、部分補修のつもりが大規模工事になりやすい点が厄介です。
耐震基準の違い
建築確認が1981年（昭和56年）5月31日以前の建物は、いわゆる旧耐震基準です。研究学園都市の初期の住宅の多くが該当し、耐震改修には相応の費用がかかります。この「昭和56年5月31日以前」という日付は、後述する相続空き家の3,000万円特別控除の要件にも出てくる重要な区切りです。
アスベスト（石綿）の有無
古い建物では屋根材・外壁材・断熱材などに石綿を含む建材が使われている可能性があります。2022年4月以降、一定規模以上の解体・改修工事では石綿の事前調査結果の報告が義務づけられています。これは法定の手続きで省略できません。石綿があった場合は法令に沿った除去が必要になり、工事内容と期間に影響します。
雨漏り・シロアリと、放置した空き家のリスク
雨漏りを放置すると木部が腐り、そこにシロアリが入ります。床が沈む、建具が閉まらないといった症状が出ている場合は、構造部分にダメージが及んでいる可能性があり、リフォームで直すより解体を選ぶほうが合理的になるケースが増えます。
さらに、管理されない空き家は倒壊のおそれ、雑草や害虫、不法投棄といった問題を生みます。空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづき「特定空家等」に指定され、助言・指導から勧告へと段階が進むと、住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例（軽減）の対象から除外されることがあります。放置は「何もしない」ではなく「負担が増える」という選択になり得ます。
建て替えか、売却か、解体か
選択肢は大きく4つです。どれが正解かは建物の状態・土地の条件・所有者の目的で変わります。
そのまま残す——住み続ける・貸す
傷みが軽く耐震性にも大きな不安がなければ、修繕して住み続ける、賃貸に出す選択があります。つくば市には空家バンク制度があり、登録物件には後述の補助が用意されています。
建て替える
同じ土地に新しい家を建てる方法です。既存建物の解体が必ず発生するため、解体費用は新築工事とは別に見ておく必要があります。また現在の法令への適合が求められ、接道条件や建築基準法第42条第2項道路のセットバックによっては、いまと同じ規模の建物が建てられるとは限りません。
古家付きのまま売る／解体して土地として売る
古家付きで売るのは、解体せずに売る方法です。費用を先に負担しなくて済む一方、買主は解体前提で検討するため、その分が価格に反映されるのが一般的です。
もう一つが、更地にしてから売却・活用する方法です。土地の形や広さが見えて買主が検討しやすい一方、費用は先に発生します。また更地にすると住宅用地の固定資産税の特例が外れ、翌年度以降の税額が上がります。「いつ解体するか」は税負担と売却時期の兼ね合いで決まるため、順番の設計が重要です。
判断の順番も大切です。①建物の状態 → ②その土地に何が建てられるか → ③税制と補助制度 → ④費用の見積り、の順に確認します。先に費用だけ調べても、②③しだいで前提が変わります。
解体工事の実務で押さえること
解体には法律で定められた手続きがあります。特に施主（発注者）に義務がある手続きは要注意です。
建設リサイクル法の届出は「発注者」の義務
建築物の解体工事で、解体する部分の床面積の合計が80平方メートル以上の場合、建設リサイクル法にもとづく届出が必要です。ここで重要なのは、この届出の義務者が施工業者ではなく発注者（施主）であるという点です。
届出は工事に着手する日の7日前までに行います。実務では業者が代理で作成・提出することが一般的ですが、法律上の義務者はあくまで発注者です。届出の控えを確認しておきましょう。
建物滅失登記は1か月以内
不動産登記法第57条により、滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請する義務があり、同法第164条は申請を怠った場合に10万円以下の過料に処する旨を定めています。登記をしないと、存在しない建物に固定資産税が課され続けたり、売却手続きが進まなかったりします。
残置物は事前に片付けるほうが安い
家具・家電・衣類などの残置物は建物本体の解体とは別扱いです。業者にまとめて頼めますが、一般廃棄物として適正処理が必要なため割高になりがちです。ご自身で処分できるもの、自治体の回収を使えるものを先に整理すると総額を抑えやすくなります。なお家電リサイクル法の対象品目（エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機など）は別ルートでの処理が必要です。
近隣への配慮と業者選び
解体工事には騒音・振動・粉じんが伴います。旧住宅地は敷地が隣接していることが多いため、着工前の挨拶は欠かせません。工事期間・作業時間・連絡先を伝えておくと、トラブルの多くは未然に防げます。
業者選びも重要です。解体工事を請け負うには、建設業の許可（解体工事業）または解体工事業の登録が必要です。契約前に許可・登録の有無、産業廃棄物の処理方法（マニフェスト）、石綿の事前調査を行うかどうかを確認しましょう。極端に安い見積りは、処分費や調査費が抜けている可能性があります。
つくば市で使える制度（2026年8月時点の一次確認）
つくば市の公式サイトで確認した内容をそのままお伝えします。
結論：住宅の解体そのものへの補助金は確認できません
つくば市には、住宅の解体費用そのものを対象とする補助金は、市の公式サイト上で確認できませんでした。「空家等対策」のページに掲載されているのは空家活用補助金、地域交流拠点づくり支援補助金、空家バンク制度などで、老朽危険空き家の除却費を補助する制度は掲載されていません。
検索すると解体費補助があるかのような情報も見かけますが、公式ページに根拠を確認できないものを当てに資金計画を立てるのは危険です。制度は年度ごとに改廃されるため、検討時点で必ずつくば市の公式サイトまたは担当課へ直接ご確認ください。
危険ブロック塀等撤去費補助制度（建物ではなく塀が対象）
解体に関連して実際に使える可能性があるのがこの制度です。通学路や避難路に面した危険ブロック塀等の撤去費用の一部が補助されます。
- 補助額：撤去に要した費用（撤去部分の延長1メートル当たり1万4千円まで）の3分の2、上限10万円
- 受付期間：令和8年5月13日〜8月31日（土日祝を除く）、先着7件（または予算内）
- 主な要件：道路面からの高さが80センチメートルを超えるもの／土地の販売を目的としていないこと／建築基準法等に違反していないこと／同制度の補助を受けていないこと／建築基準法第42条第2項道路のセットバック範囲内にないこと
- 工事は令和8年12月末までに完了し、完了日から20日以内に実績報告書を提出
特に注意したいのが「先着7件」という枠と「土地の販売を目的としていないこと」という要件です。枠が小さいため、上限額より先に枠が埋まるかが実質的な分かれ目になります。また売却前提の土地の塀は対象外と読めるため、「売るために塀を撤去する」使い方はできません。
つくば市空家活用補助金（解体ではなく活用が対象）
つくば市空家バンクの登録物件を売買し、改修や家財処分を行う方が対象の制度です。
- 改修工事費補助金：改修工事費の50％（上限50万円）／対象は登録物件の購入者
- 家財処分費補助金：家財処分費の50％（上限10万円）／対象は登録物件を売却できる登録者
- 申請にはつくば市空家バンク制度への登録が必要／着手前に申請し交付決定を受ける必要があります
- 改修工事は市内に本店・支店・営業所がある事業者が請け負うことが要件
解体費用は対象外ですが、家財処分費補助金は残置物の片付けに関係し得る制度です。ただし空家バンク登録が前提で、解体して更地にする場合に使えるとは限りません。事前に担当課へご確認ください。
相続空き家の3,000万円特別控除
解体を検討する方に影響が大きい税の特例です。つくば市の公式サイトにも案内があります。
被相続人が居住していた家屋（昭和56年5月31日以前に建築されたもの）を相続で取得した相続人が、相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋（耐震性がない場合は耐震リフォーム済みに限る）または取壊し後の土地を譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円が特別控除されます。
適用期間は令和9年（2027年）12月31日まで延長されました。さらに令和6年1月1日以降の譲渡では、売買契約にもとづき譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修工事または取壊しを行った場合も対象です。
この特例を受けるには、市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、管轄税務署で確定申告を行う必要があります。つくば市の窓口は建設部住宅政策課です。要件は複数あり適用可否は個別判断のため、必ず管轄税務署にご確認ください。
※ 本記事の制度情報は2026年8月時点でつくば市公式サイトを確認した内容です。年度により受付期間・枠数・金額が変わります。申請前に必ず最新情報をご確認ください。
費用の考え方
「いくらか」を先に知りたいお気持ちは分かります。ただ正直に申し上げると、現地を見ずに正確な金額はお伝えできません。
解体費用は、建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）、延床面積、立地条件によって大きく異なります。とくに影響が大きいのは次の点です。
- 前面道路の幅と接道：重機やトラックが入れるかどうかで工法と工期が変わります
- 隣家との距離：養生や手壊しの範囲が変わります
- 石綿含有建材の有無：事前調査の結果によって工事内容が変わります
- 残置物の量：処分費として別に積み上がります
- 附属建物・外構：納屋・蔵・車庫・ブロック塀・樹木・井戸などの有無
- 地中埋設物：着工後に発見されると追加費用の要因になります
これらは図面や電話だけでは判断できません。「坪単価いくら」を鵜呑みにすると追加費用で予算が崩れます。金額を確定させる唯一の方法は現地調査を伴う見積りです。
見積書で確認すべきポイントもあります。複数社から取る場合は、金額の大小だけでなく次を比べてください。
- 「解体工事一式」ではなく、内訳（本体・処分費・整地・諸経費）が分かれているか
- 廃棄物の処分費が含まれているか、マニフェストを発行するか
- 石綿の事前調査費用が含まれているか
- 建設リサイクル法の届出を誰が行うか
- 地中埋設物が出た場合の取り扱いが明記されているか
- 整地の仕上げがどこまでか
同じ建物でも含まれる範囲が違えば金額は変わります。「安い」ではなく「同じ条件で比べる」ことが大切です。
つくば市で相談するときの流れ
まず現況を整理しましょう。建物の登記の状況、相続が済んでいるか、名義は誰か、残置物はどの程度か。この4点が分かると、話が一気に進みます。
制度の要件は「順番」で決まる
ブロック塀の補助は着工前の申請が前提で、受付期間と先着枠があります。空家活用補助金も着手前の交付決定が必要です。3,000万円特別控除にも期限があります。工事を先に始めると、使えたはずの制度が使えなくなります。動き出す前に確認する——これが費用を抑える確実な方法です。
なお、解体Do！は解体の専門業者ですが、すべてのご相談に解体をおすすめするわけではありません。建物の状態や土地の条件によっては、古家付きで売る、活用する、といった選択のほうが合理的な場合があります。まずは現況を見たうえで、選択肢を並べてご説明します。
よくある質問（FAQ）
Q1. つくば市に住宅の解体費用の補助金はありますか？
A. 2026年8月時点で、つくば市の公式サイトでは住宅の解体費用そのものを対象とする補助金は確認できませんでした。空家等対策のページに掲載されているのは空家活用補助金（改修・家財処分）や空家バンク制度などです。解体に関連するものとしては、建物ではなく塀を対象とした危険ブロック塀等撤去費補助制度があります。制度は年度ごとに変わるため、検討時点で必ずつくば市へ直接ご確認ください。
Q2. つくば市で古い家が多いのはどのエリアですか？
A. 1970年代の研究学園都市の建設にあわせて住宅が一斉に供給された地区に、古い住宅が集まりやすい傾向があります。並木・松代・竹園・吾妻が代表例です。一方でTX沿線の研究学園・みどりの・万博記念公園周辺では新しい分譲が続いており、同じ市内でも新旧の差が大きいのが特徴です。
Q3. 建設リサイクル法の届出は業者がやってくれますか？
A. 実務では業者が代理で提出することが一般的ですが、法律上の義務者は発注者（施主）です。解体部分の床面積の合計が80平方メートル以上の場合、着手日の7日前までに届け出る必要があります。業者に任せる場合も、控えで確認しておくことをおすすめします。
Q4. 解体したあと、登記は何かする必要がありますか？
A. 建物滅失登記が必要です。不動産登記法第57条により滅失した日から1か月以内に申請する義務があり、同法第164条は怠った場合に10万円以下の過料を定めています。登記をしないと、存在しない建物に固定資産税が課され続けることがあります。
Q5. 解体して更地にすると固定資産税は上がりますか？
A. 住宅が建つ土地には固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地の特例が適用されます。更地にするとこの特例から外れ、翌年度以降の税額が上がるのが一般的です。ただし放置して「特定空家等」に指定され勧告を受けた場合も同様に除外されることがあります。解体時期は売却時期とあわせて設計することが大切です。
Q6. 具体的な解体費用はいくらぐらいですか？
A. 建物の構造・延床面積・立地条件によって大きく異なるため、現地調査を伴う見積りが必要です。とくに前面道路の幅、隣家との距離、石綿含有建材の有無、残置物の量、附属建物や地中埋設物の有無が金額を左右します。相場の数字だけで判断すると追加費用で予算が崩れるため、現地を見たうえで内訳の分かる見積りをお出しします。
まとめ
つくば市は1970年代の研究学園都市建設で住宅が一斉に供給された街です。その住宅がいま築40〜50年を迎え、並木・松代・竹園・吾妻といった旧住宅地で建て替え・売却・解体の判断が同時期に発生しています。一方でTX沿線では新しい分譲が続き、市内に新旧が同居しています。
判断で大切なのは順番です。①建物の状態を確認し、②その土地に何が建てられるかを確認し、③税制と補助制度を確認し、④費用を見積もる。この順番を守れば、使えたはずの制度を逃さずに済みます。
制度面では、住宅の解体費そのものへの補助金はつくば市の公式サイトで確認できませんでした。使える可能性があるのは、危険ブロック塀等撤去費補助制度（上限10万円・先着7件・土地の販売目的は対象外）と、相続空き家の3,000万円特別控除（昭和56年5月31日以前建築・令和9年12月31日まで）です。いずれも着工前・期限内の手続きが前提となります。
解体費用は現地を見なければ正確な金額は出せません。逆にいえば、現地さえ見れば内訳の分かる見積りをお出しできます。迷っている方は、解体ありきでなくて構いませんので、まずは現況をお聞かせください。
